הפקעה חלקית: כמה ירידת ערך נקבעה ליתרת החלקה?

תכנית לקחה רצועה מהחלקה לדרך או לקו תשתית. זו הפקעה חלקית: הרשות לוקחת חלק מהקרקע לצורך ציבורי, וחלק נשאר בידי הבעלים. החלק הזה נקרא יתרת החלקה. כמה ירידת ערך קבעו השמאים ליתרה, ומתי שילמו על כל החלקה?

• יתרה שמישה: 0% בשני תיקים, ו-5% לחלק חקלאי שהדרך ניתקה.
• רצועה צרה או שארית קטנה: 50% בשני תיקים, בהגליל המרכזי (2024) ובחולון (2025).
• יתרה כלואה: פיצוי על כל החלקה, מהמטר הראשון, בשלושה תיקים בקרית אתא (2024 ו-2025).
• תכנית מופקדת: לא מצאנו מקדם אי ודאות נפרד להפקעה שעוד לא אושרה.

ירידת ערך בסוגי פגיעה אחרים ריכזנו במאמר על ירידת ערך בתביעות פיצויים. על חסימת נוף כתבנו במאמר על נוף לים, ועל שווי של דרך שלא הופקעה במאמר על שצ"פ ודרך.

איך מפצים על הפקעה חלקית?

הפיצוי בא בשני שלבים, וכל שלב הוא הליך נפרד. כך תיארו אותם ארנון גולדברג (2024) וחיים מסילתי (2025) בקרית אתא, לפי פסק דין טאורו של בית המשפט העליון.

• השלב הראשון: תביעה לפי סעיף 197 (פיצוי על ירידת הערך שהתכנית גרמה). משווים את שווי הקרקע ערב התכנית לשוויה אחריה. את התביעה מגישים לוועדה המקומית תוך שלוש שנים מתחילת התכנית.
• השלב השני: פיצויי הפקעה. פיצוי על עצם לקיחת הקרקע. המועד הקובע (היום שלפיו מעריכים) הוא יום ההודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות.

ההכרעות במאמר באות משני השלבים. בכל שורה ציינו מאיזה שלב היא.

מתי מפקיעים בלי פיצוי, ומה זו הגנת היתרה?

לפי גולדברג, חוק התכנון והבנייה מאפשר במקרים מסוימים להפקיע עד 40% מהחלקה בלי פיצוי. אבל סעיף 190(א)(1) לחוק מוסיף סייג, כפי שצוטט בהחלטה:

אולם לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש

הסייג הזה נקרא הגנת היתרה. כשהוא חל, הרשות צריכה לבחור: לוותר על ההפקעה, או להפקיע את כל החלקה ולשלם על כולה.

בית המשפט העליון צמצם את ההגנה בעניין מסרי (ע"א 6407/14). לפי הציטוט בהחלטת גולדברג, היא תחול "רק באותם מקרים שבהם יתרת הקרקע אינה ניתנת לניצול סביר". דוד בריל ציטט מאותו פסק דין שאפשר לטעון אותה גם בשלב ההפקעה, אם לא היו חוסר תום לב או שיהוי שפגעו ברשות.

כמה ירידת ערך נקבעה ליתרת החלקה, תיק אחר תיק?

בטבלה רק מה שהשמאי קבע, לא טענות הצדדים. זה מבחר של תיקים שקראנו בעמוד ההכרעה, ולא כל ההחלטות בנושא.

מתי היתרה קיבלה 0% או 5%?

יתרה שאפשר להמשיך להשתמש בה קיבלה מעט או כלום.

• הפקעה מתחת לקרקע. ערן ירקוני בהגליל המרכזי (2024) דן ברצועה למערכות מים לפי תת"ל 90, כלומר תכנית תשתית לאומית. ההפקעה תת קרקעית, ולכן כתב: "יתרת שטח החלקה ממזרח אין פגיעה".
• ציפייה לאיחוד וחלוקה. יעקב פז בגני תקווה (2019) היה שמאי מייעץ, כלומר נתן חוות דעת לוועדת הערר. הוא קבע שהיתרה צפויה להיכנס לטבלאות איחוד וחלוקה בשווי זהה לחלקות שהדרך לא עוברת בהן. הוא כתב: "כבר בפתח הדברים אציין כי הגעתי לכלל דעה כי לא חלה פגיעה בנותר".
• חלק חקלאי שנותק. אוולין דודזון שמאמה בדרום השרון (2026) הייתה שמאית מייעצת בתביעה לפי סעיף 197. דרך לקחה 1,379 מ"ר וניתקה חלק חקלאי מחלקת המגורים. היא נתנה לחלק המנותק מקדם 1.045 במקום 1.1. בסך הכל קבעה פגיעה של 108,460 ₪ בחלק החקלאי.

מתי נקבעו 50% ליתרה?

בשני תיקים של פיצויי הפקעה נשארה רצועה צרה או שארית קטנה.

• יתרה ליד רצועת תשתית. ירקוני (2024) דן ברצועה של 645 מ"ר שהופקעה למעבר תשתיות. התובע טען ל-90%, ושמאי הוועדה ל-50%. ירקוני כתב: "לעמדתי ליתרת שטח המגרש ממערב פגיעה מזערית. מטעמי שמרנות יובא בחשבון שיעור נזק של 50%".
• יתרה דמוית טרפז. אורית גלן בחולון (2025) דנה בהפקעה לפי תת"ל 120. מתוך 77,235 מ"ר נשארו 11,321 מ"ר, כלומר 14.65%. שמאי הוועדה חישב 15%, והיא קבעה: "מקדם הנזק ליתרת הקרקע ייקבע בשיעור 0.5".

מתי שילמו על כל החלקה?

שלושה שמאים בקרית אתא דנו בהפקעות לפי תמ"ל 1024, תכנית לאומית לדיור. אצל גולדברג ובריל שמאי הוועדה הציע לשלם רק על מה שמעבר ל-40%.

• שארית כלואה. גולדברג (2024): הופקעו 839 מ"ר מתוך 1,000. נשארו 161 מ"ר בצורת משולש צר, בלי גישה. שמאי הוועדה הציע פיצוי על 439 מ"ר. גולדברג כתב: "מצאתי כי קיימת פגיעה בשטח הנותר ולפיכך הפיצוי יחושב בעבור מלוא שטח החלקה". הוא קבע פיצוי של 275,000 ₪.
• הפקעה של רוב החלקה. בריל (2025): הופקעו 57.49% מחלקה אחת ו-72.26% מחלקה שנייה. הוא קבע פיצוי "בגין מלוא שטחי החלקות המופקעות זאת החל מהמטר הראשון".
• יתרה מפוצלת. מסילתי (2025): הופקעו 717 מ"ר מתוך 1,647, כ-43.5%. הכביש פיצל את היתרה לשני חלקים מנותקים. הוא קבע פיצוי על מלוא שטח החלקה.

מסילתי הוסיף הסתייגות. לדבריו זו סוגיה משפטית שאולי אינה בסמכות של שמאי מכריע, והצדדים יכולים לחזור אליה בערכאה המתאימה.

מה עושים עם הפקעה בתכנית מופקדת?

תכנית מופקדת היא תכנית שפורסמה להתנגדויות ועוד לא אושרה. בחיפוש שערכנו לא מצאנו הכרעה שנתנה מקדם אי ודאות נפרד להפקעה לפי תכנית כזו. מצאנו שלוש גישות.

• מתחשבים בתכנית המופקדת. בהשגה בחיפה (2018) השמאית כתבה שיש להתחשב בתכניות המופקדות שחלו על האזור. לחלקות שלא נרשמו כמקרקעי ייעוד (קרקע שנרשמה לצורך ציבורי מוגדר) נתנה מקדם 0.8, "המגלם את אי הוודאות מבחינה תכנונית ורישום החלקות". לחלקות רשומות בייעוד דרך או מסילה: 0.1.
• מחשבים לפי התכנית המופקדת כמו שהיא. יוסף מגן בחניאל (2023), בהשגה על שומת רמ"י, הכניס דרך גישה לפי תכנית מופקדת: 100 מ"ר במקדם 0.1. הוא לא הוסיף מקדם אי ודאות.
• מתעלמים מחשש להפקעה עתידית. רמה מאור בפתח תקווה (2026) דחתה הפחתה בגלל חשש להפקעה. היא כתבה: "שומת מקרקעין מבוססת על המצב התכנוני והקנייני התקף במועד הקובע".

מה לבדוק בתיק שלך

1. בררו באיזה שלב אתם. תביעה לפי סעיף 197 ופיצויי הפקעה הם הליכים שונים, עם מועד קובע שונה.
2. מדדו את היתרה. שטח, צורה, רוחב וגישה הכריעו בין 0%, 50% ופיצוי על כל החלקה.
3. בדקו אם נשארה גישה. בשלושת תיקי קרית אתא היתרה נשארה כלואה או מפוצלת.
4. בדקו אם ההפקעה מעל הקרקע או מתחתיה. ברצועה תת קרקעית ירקוני לא מצא פגיעה ביתרה שממזרח.
5. בדקו תכניות המשך. בגני תקווה ציפייה לאיחוד וחלוקה ביטלה את הפגיעה.
6. אל תסתמכו על ניכוי של 40% כמובן מאליו. כשהיתרה לא ניתנת לניצול סביר, שמאים קבעו פיצוי מהמטר הראשון.

לחיפוש הכרעות נוספות לפי עיר, שמאי או גוש: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

האם תמיד מנכים 40% בהפקעה?

לא. בשלושת תיקי קרית אתא השמאים קבעו פיצוי על כל השטח, כי היתרה לא הייתה שמישה. גולדברג ובריל הפנו גם לעניין הולצמן (ע"א 6417/97): בהפקעה מלאה אין ניכוי של 40%.

מה ההבדל בין ירידת ערך ליתרה לבין הגנת היתרה?

בירידת ערך היתרה נשארת אצל הבעלים, והשמאי קובע כמה ערכה ירד, למשל 50%. כשחלה הגנת היתרה, מפקיעים את כל החלקה ומשלמים על כולה.

האם תכנית מופקדת מורידה את שווי הקרקע?

תלוי. בחיפה (2018) השמאית התחשבה בתכניות מופקדות ונתנה מקדם 0.8. בפתח תקווה (2026) נדחתה הפחתה בגלל חשש להפקעה עתידית.

איך נכתב המאמר. קראנו את עמודי ההכרעה ב-11 החלטות: 8 על יתרת החלקה ו-3 על תכנית מופקדת. ספרנו רק את מה שהשמאי קבע. זה מבחר, ולכן המאמר לא קובע "שיעור מקובל".

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

מקורות

1. יעקב פז, שמאי מייעץ, גני תקווה, 21.2.2019, גוש/חלקה 6717/25, עמודים 1 ו-25
2. ערן ירקוני, שמאי מכריע, הגליל המרכזי, 25.6.2024, גוש/חלקה 18533/4, עמודים 18 עד 19
3. ערן ירקוני, שמאי מכריע, הגליל המרכזי, 25.6.2024, גוש/חלקה 18533/3, עמוד 17
4. אוולין דודזון שמאמה, שמאית מייעצת, דרום השרון, 27.1.2026, גוש/חלקה 6718/24, עמודים 54 עד 55
5. אורית גלן, שמאית מכריעה, חולון, 10.7.2025, גוש/חלקה 6022/78, עמודים 15 עד 17
6. ארנון גולדברג, שמאי מכריע, קרית אתא, 22.5.2024, גוש/חלקה 11020/11, עמודים 10 עד 15
7. דוד בריל, שמאי מכריע, קרית אתא, 18.3.2025, גוש/חלקות 11020/9 ו-10, עמודים 15 עד 17
8. חיים מסילתי, שמאי מכריע, קרית אתא, 27.8.2025, גוש/חלקה 11024/71, עמודים 19 עד 20
9. הכרעה בהשגה ראשונה, חיפה, 28.6.2018, גוש 10877 חלקות 12 עד 13 ועוד 14 חלקות, עמודים 22 עד 24
10. יוסף מגן, הכרעה בהשגה ראשונה, חניאל, 23.1.2023, גוש/חלקה 9051/23, עמודים 19 עד 20
11. רמה מאור, שמאית מכריעה, פתח תקווה, 22.2.2026, גוש/חלקה 6193/94, עמוד 12