מה זה הפקעה, ומתי מגיע פיצוי?

מכתב מהעירייה מודיע שחלק מהקרקע שלכם נלקח לדרך או לגן ציבורי. זו הפקעה. פירוש המילה הפקעה: הרשות לוקחת קרקע פרטית לצורך ציבורי, גם בלי הסכמת הבעלים. השאלה הראשונה של כל בעלים היא מתי מגיע פיצוי, וכמה.

התשובה הקצרה. על הפקעה משלמים פיצוי. בהחלטות שקראנו הוא חושב לפי שווי השוק של מה שנלקח. החוק מאפשר במקרים מסוימים לקחת עד 40% מהחלקה בלי פיצוי. בשתי ההחלטות שקראנו בשאלה הזו, הניכוי אושר רק כשהתכנית או ההפקעה העלו את שווי היתרה.

מתי בלי פיצוי: בריינה (2024) הופקעו 44.18% מהחלקה, והפיצוי חושב רק על החלק שמעל 40%.
מתי פיצוי מלא: בתל אביב (2022) השמאית סירבה לנכות 40%, כי ערך היתרה לא עלה.
כמה: בחמש החלטות שבטבלה נקבעו סכומים בין 453,333 ₪ ל-4,858,500 ₪.
מה עוד נכנס: מבנים ועצים שעל הקרקע, דמי שימוש לתקופה שהרשות כבר החזיקה בקרקע, והוצאות.

40%החלק שאפשר להפקיע בלי פיצוי, רק כשהיתרה הושבחה

788החלטות במאגר מזכירות פיצויי הפקעה

12החלטות שקראנו בעמוד ההכרעה

במאמר הזה התמונה הכללית. על חלקה שחלק ממנה הופקע ומה נשאר ליתרה כתבנו במאמר על הפקעה חלקית. על פגיעה בשווי בלי הפקעה כתבנו במאמר על ירידת ערך לפי סעיף 197.

מה זה הפקעה, ומה פירוש המילה?

הפקעה היא לקיחה של קרקע או של זכות בה על ידי הרשות, לצורך ציבורי. התכנית קובעת קודם שהקרקע מיועדת לדרך, לשצ"פ (שטח ציבורי פתוח) או לשב"צ (שטח לבנייני ציבור). אחר כך הרשות מפרסמת הודעה ותופסת את הקרקע.

ההחלטות שקראנו מפנות לשני חוקים. האחד הוא פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943. השני הוא חוק התכנון והבנייה. הקווים המנחים של השמאי הממשלתי הראשי לשומות דרכים מסכמים את העיקרון כך:

החוק מאפשר הפקעה של דרך, בתנאים מסוימים גם ללא תמורה.

במאגר יש 788 החלטות שמזכירות פיצויי הפקעה. מתוכן, 714 הן שומות מכריעות, 46 השגות על שומות רמ"י ו-28 החלטות של ועדת ההשגות.

מתי מפקיעים 40% בלי פיצוי?

כאן נמצאת עיקר המחלוקת בין הוועדה לבעלים. בשתי החלטות שקראנו השמאים הכריעו בשאלה הזו במספרים:

תל אביב (2022), אורית גלן. הוועדה ביקשה לנכות 40%. השמאית ציטטה את עניין הולצמן של בית המשפט העליון, וקבעה פיצוי על כל 228 המ"ר שהופקעו.
ריינה (2024), ברק שוורצברד. מתוך 14,596 מ"ר הופקעו 6,449 מ"ר, כלומר 44.18%. הצדדים הסכימו שהתכנית השביחה את היתרה. לכן הפיצוי חושב רק על 610.6 מ"ר שמעל 40%.

כך ניסחה גלן את הכלל בהחלטה:

כלומר, הפקעה לצרכי ציבור בשיעור 40% ללא תמורה אפשרית רק במידה שעקב ההפקעה עולה ערך הרכוש שנותר בידי הבעלים, שלא כבענייננו

בריינה השמאי הלך צעד נוסף. לפי ההחלטה, הדרכים והשצ"פ משרתים בעיקר את המגרשים שנשארו בידי הבעלים. לכן קבע שווי אפס גם לקרקע שמעל 40%.

בהגליל התחתון (2022) הצדדים לא נחלקו על כך שהפיצוי משולם מהמטר הראשון, לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות. במקרה הזה לא היה ניכוי כלל.

איך מחשבים את פיצויי ההפקעה?

הפיצוי משקף את שווי הקרקע שנלקחה. השאלה היא לפי איזה ייעוד מעריכים אותה. בית המשפט העליון קבע מנגנון של שני שלבים, וגלן תיארה אותו כך:

מנגנון הפיצוי ה"דו שלבי" המפצל בין הפיצוי בגין ירידת הערך והפיצוי בגין ההפקעה בפועל נשתרש במשפט ובפסיקה והינו מחייב

השלב הראשון: תביעה לפי סעיף 197. פיצוי על הירידה בשווי שגרמה התכנית ששינתה את הייעוד, למשל ממגורים לדרך.
השלב השני: פיצויי הפקעה. פיצוי על עצם הלקיחה, לפי שווי הקרקע בייעוד שאחרי התכנית.

לכן בתל אביב (2022) גלן קיבלה חישוב של 228 המ"ר בייעוד דרך. גם בועז ברזילי בראשון לציון (2026) העריך את החלק שהופקע לפי שוויו כדרך, במועד פרסום ההודעה. הוא קבע 1,115,060 ₪ על הקרקע.

שאלה אחרת היא השבחה שהתכנית המפקיעה עצמה יצרה. בהחלטה של יעל הרון ברמת גן (2019) מובאת הלכת מרקוביץ: כשהליך ההפקעה מעלה את השווי, הפיצוי נקבע לפי השווי ערב ההפקעה. הרון דחתה את בקשת הבעלים להוסיף זכויות מתכנית רג/340/ג/52. לפי לשון התכנית, היא חלה רק על מגרשים של העירייה.

כמה פיצוי קבעו השמאים המכריעים, תיק אחר תיק?

בטבלה רק מה שהשמאי קבע, לא טענות הצדדים. זה מבחר של תיקים שקראנו, ולא ממוצע של המאגר.

בפתח תקווה (2024) וברמת גן (2019) הפיצוי היה על נכס שלם. בראשון לציון (2026) נוספו 2,401,842 ₪ למחוברים, יותר מהפיצוי על הקרקע.

שמאי	מקום ושנה	מה הופקע	איך חושב	מה נקבע
רינת וייס רביב	פתח תקווה, 2024	נכס מושכר	היוון דמי שכירות של 41,500 ₪ לחודש ב-8.2%, מקדם 0.8	4,858,500 ₪
יעל הרון	רמת גן, 2019	חלקה שלמה בייעוד לבנייני ציבור	6,000 ₪ למ"ר מבונה, ו-10% הוצאות	4,254,800 ₪
בועז ברזילי	ראשון לציון, 2026	חלק מחלקה לדרך	שווי בייעוד דרך, במועד ההודעה	1,115,060 ₪ לקרקע, ו-2,401,842 ₪ למחוברים
גיא צדיק	הגליל התחתון, 2022	רצועה לכביש 65 ליד אילניה	פיצוי מהמטר הראשון	508,300 ₪ לקרקע, ו-66,500 ₪ ו-19,000 ₪ למחוברים
אמנון נזרי	באר שבע, 2017	2/3 מהזכויות במגרש	שווי הקרקע, ודמי שימוש לשנים 2001 עד 2011	453,333 ₪ ועוד מע"מ
אורית גלן	תל אביב, 2022	228 מ"ר בייעוד דרך	בלי ניכוי של 40%	פיצוי על כל השטח
ברק שוורצברד	ריינה, 2024	6,449 מ"ר, 44.18% מהחלקה	רק השטח שמעל 40%	שווי אפס לקרקע

מה עוד נכנס לפיצוי מלבד הקרקע?

פיצויי הפקעה נועדו להחזיר את הבעלים למצב שהיה בו לפני ההפקעה. לכן השמאים הוסיפו רכיבים מעבר לשווי הקרקע:

מחוברים. כלומר מבנים, גדרות, עצים ופיתוח שעל הקרקע. בראשון לציון (2026) הצדדים הסכימו על 2,401,842 ₪ למחוברים, יותר מהפיצוי על הקרקע עצמה.
דמי שימוש ראויים. כלומר תשלום על התקופה שבה הרשות החזיקה בקרקע לפני הפיצוי. בבאר שבע (2017) נזרי קבע 40,800 ₪ לשנה לכל המגרש במועד הקובע. זה 6% משווי קרקע של 680,000 ₪.
הוצאות נלוות. שכר טרחה של עורך דין, שמאי ומתווך, והעברה למקום אחר. ברמת גן (2019) הרון הוסיפה 10%. בתל אביב (2021) ארז כהן קבע 25% מדמי הפינוי לדייר מוגן, כלומר שוכר שהחוק מגן עליו מפני פינוי.
הוצאות שלא הוכחו. בפתח תקווה (2024) וייס רביב לא הוסיפה הוצאות לרכישת נכס חלופי. המבקשת לא הוכיחה אותן, והנכס לא שימש אותה כעסק בשנים האחרונות. היא קבעה החזר הוצאות הליך של 1% מהפיצוי.

מע"מ טופל אחרת בשני תיקים. בבאר שבע (2017) נזרי קבע שיתווסף מע"מ כנגד חשבונית. בפתח תקווה (2024) וייס רביב קבעה את הפיצוי בלי מע"מ, כי הרשות המפקיעה מעבירה אותו ישירות לרשויות המס.

מאיזה יום מעריכים את פיצויי ההפקעה?

המועד הקובע הוא היום שלפיו מעריכים את השווי. כשהמחירים עולים, כל שנה בין ההודעה לתפיסה משנה את הסכום. שלוש החלטות שקראנו:

פתח תקווה (2024). וייס רביב העריכה לפי סעיף 12(ב) לפקודה. היא לא פיצלה בין מועד לקרקע למועד למחוברים, כי הנכס אינו קרקע חקלאית.
תל אביב (2014). אייל יצחקי העריך את הנכס קרוב ככל האפשר למועד שבו הרשות תפסה אותו, ולכן למועד שבו ערך את השומה.
הגליל התחתון (2022). צדיק קבע מועד אחד לקרקע, 16/8/2018, ומועדים אחרים לשני רכיבי המחוברים.

איך הפקעה צפויה משפיעה על היטל השבחה?

גם בשומת היטל השבחה השמאים מתחשבים בהפקעה. כשתכנית עתידית צפויה לקחת חלק מהחלקה, מנכים מראש את השטח הזה מהמגרש:

ירושלים (2012), נורית ג'רבי. קבעה שיעור הפקעה צפוי של כ-30% במצב הקודם ובמצב החדש, כלומר לפני התכנית ואחריה. תכנית 3000ב' קבעה הפרשה של עד 40%.
תל אביב (2017), משה נדם. בבדיקת השווי לפני תכנית תא/3700 חישב לפי צפי הפקעה של 50%, ולא לפי כ-60% שהופקעו בפועל.
ירושלים (2010), ניקי פרימו. לא הוסיף למצב החדש פיצוי על הפקעה לדרך. הייעוד לדרך נקבע כבר בתכנית 2878 משנת 1989. לדבריו, אם היה מקום לתבוע, זה היה המועד.

מה לבדוק בתיק שלך

בררו מה התכנית קבעה. הייעוד שלפני התכנית ושאחריה קובע אם יש תביעה לפי סעיף 197, ולפי מה מעריכים את הפיצוי.
בדקו אם היתרה הושבחה. ניכוי של 40% אושר בהחלטות שקראנו רק כשהיתרה עלתה בערכה.
מדדו כמה הופקע. בריינה רק החלק שמעל 40% זיכה בפיצוי.
רשמו את המחוברים. בראשון לציון הם היו יותר ממחצית הפיצוי.
תעדו הוצאות. בפתח תקווה הוצאות שלא הוכחו לא נוספו לפיצוי.
בדקו מתי הרשות תפסה את הקרקע. המועד משנה את השווי, ויכול לזכות בדמי שימוש לתקופה שלפני הפיצוי.

לחיפוש הכרעות נוספות בפיצויי הפקעה לפי עיר, שמאי או גוש: חיפוש במאגר של מכריע.

שאלות נפוצות

מה פירוש המילה הפקעה?

הפקעה היא לקיחה של קרקע פרטית על ידי הרשות לצורך ציבורי, כמו דרך, גן או בית ספר. על הלקיחה משלמים לבעלים פיצויי הפקעה, ולפעמים מנכים עד 40% מהשטח.

האם תמיד מנכים 40% בהפקעה?

לא. בתל אביב (2022) השמאית קבעה פיצוי על כל השטח, כי ערך היתרה לא עלה. ניכוי נקבע בריינה (2024), שם הצדדים הסכימו שהיתרה הושבחה.

מה ההבדל בין פיצויי הפקעה לתביעה לפי סעיף 197?

תביעה לפי סעיף 197 מפצה על ירידת השווי בגלל התכנית. פיצויי הפקעה משולמים על הלקיחה עצמה. אלה שני הליכים נפרדים.

האם משלמים מע"מ על פיצויי הפקעה?

בשני תיקים שקראנו היו שתי דרכים. בבאר שבע (2017) מע"מ נוסף כנגד חשבונית. בפתח תקווה (2024) הפיצוי נקבע בלי מע"מ, כי הרשות מעבירה אותו ישירות.

איך נכתב המאמר. ספרנו 788 החלטות במאגר שמזכירות פיצויי הפקעה, ו-74 שמזכירות 40% ללא תמורה, ללא תשלום או ללא פיצוי. קראנו את עמודי ההכרעה ב-12 החלטות. זה מבחר, ולכן המאמר לא קובע "שיעור מקובל".

המאמר מתאר הכרעות שניתנו. הוא אינו שומה ואינו ייעוץ שמאי או משפטי לנכס מסוים. כך עובדים עם המאגר.

הכרעות חדשות של שמאים מכריעים, בדקה קריאה

מה זה הפקעה, ומתי מגיע פיצוי על הקרקע?