ראשי · מיסוי מקרקעין · מס שבח
מס שבח: עקרונות, פטורים ושיעורים
איך מחושב השבח במכירת זכות במקרקעין, מה תקרות הפטור לדירת מגורים ומה שיעורי המס לפי תקופות, מתוך המדריך והוראות הביצוע של רשות המסים. ליד כל סכום: התקופה וההוראה שממנה נלקח.
איך מחושב מס שבח
לפי המדריך של רשות המסים (עמ' 34), השבח הוא ההפרש בין שווי המכירה לבין יתרת שווי הרכישה: שווי הרכישה, ועוד ההוצאות שמותרות בניכוי, פחות הפחת. השבח מתחלק לשני חלקים:
- סכום אינפלציוני: החלק שנובע מעליית המדד. החלק שנצבר עד 31.12.1993 חייב במס של 10%, והחלק שאחריו פטור.
- שבח ריאלי: כל השאר. ליחיד הוא מחולק לתקופות לפי ימים (חישוב "ליניארי"), ולכל תקופה שיעור משלה. בחברה חל מס החברות על כל השבח הריאלי.
ניכויים: ההוצאות שמותרות בניכוי מפורטות בסעיפים 39 ו-39א לחוק. המדריך מונה ביניהן הוצאות שהשביחו את הנכס, שכר טרחה של עורך דין ושל שמאי, דמי תיווך, מס רכישה ששולם ברכישה ותשלומי ריבית ריאלית (עמ' 35). הוצאה מותרת רק אם המוכר הוציא אותה, בגין הנכס הנמכר, והיא לא נכללה כבר בשווי הרכישה ולא נוכתה במס הכנסה.
דירת מגורים מזכה (תיקון 76): במכירות מ-1.1.2014 השתנו מסלולי הפטור, נקבעה תקרת פטור, ובדירה חייבת נקבע חישוב ליניארי חדש: פטור על החלק שעד 1.1.2014 ומס של 25% על החלק שאחריו (עמ' 34). המאמר שלנו על פטור ממס שבח לדירה יחידה בהחלטות המיסוי מרחיב על התנאים.
תקרות הפטור לדירת מגורים
תקרת פטור לדירת מגורים מזכה (סעיף 49א(א1))
| תקופה | סכום | משמעות | מקור |
|---|---|---|---|
| 1.1.2024 עד 31.12.2027 | 5,008,000 ₪ | 0% (פטור ממס שבח עד התקרה) | הו"ב 1/2026 עמ' 3 |
| 1.1.2023 עד 31.12.2023 | 4,846,000 ₪ | 0% (פטור ממס שבח עד התקרה) | הו"ב 1/2023 עמ' 2 |
| 1.1.2022 עד 31.12.2022 | 4,603,000 ₪ | 0% (פטור ממס שבח עד התקרה) | הו"ב 1/2022 עמ' 2 |
| 1.1.2021 עד 31.12.2021 | 4,495,000 ₪ | 0% (פטור ממס שבח עד התקרה) | הו"ב 1/2021 עמ' 2 |
| 1.1.2020 עד 31.12.2020 | 4,522,000 ₪ | 0% (פטור ממס שבח עד התקרה) | הו"ב 1/2020 עמ' 2 |
| 1.1.2018 עד 31.12.2018 | 4,455,000 ₪ | 0% (פטור ממס שבח עד התקרה) | הו"ב 1/2018 עמ' 2 |
| 1.1.2017 עד 31.12.2017 | 4,443,000 ₪ | 0% (פטור ממס שבח עד התקרה) | הו"ב 1/2017 עמ' 2 |
| 1.1.2016 עד 31.12.2016 | 4,456,000 ₪ | 0% (פטור ממס שבח עד התקרה) | הו"ב 1/2016 עמ' 2 |
| 1.1.2015 עד 31.12.2015 | 4,496,000 ₪ | 0% (פטור ממס שבח עד התקרה) | הו"ב 1/2015 עמ' 2 |
לא אומת: 2019, 2014, 2013. הסכומים לשנים האלה לא תאמו את הוראת הביצוע, ולכן אינם מוצגים.
מכירת שתי דירות לרכישת דירה חלופית (סעיף 49ה)
| תקופה | סכום | משמעות | מקור |
|---|---|---|---|
| 1.1.2024 עד 31.12.2027 | 2,252,000 ₪ | 0% (פטור מלא עד תקרת שווי שתי הדירות יחד) | הו"ב 1/2026 עמ' 3 |
| 1.1.2023 עד 31.12.2023 | 2,180,000 ₪ | 0% (פטור מלא עד תקרת שווי שתי הדירות יחד) | הו"ב 1/2023 עמ' 2 |
| 1.1.2022 עד 31.12.2022 | 2,070,000 ₪ | 0% (פטור מלא עד תקרת שווי שתי הדירות יחד) | הו"ב 1/2022 עמ' 2 |
| 1.1.2021 עד 31.12.2021 | 2,022,000 ₪ | 0% (פטור מלא עד תקרת שווי שתי הדירות יחד) | הו"ב 1/2021 עמ' 2 |
| 1.1.2020 עד 31.12.2020 | 2,034,000 ₪ | 0% (פטור מלא עד תקרת שווי שתי הדירות יחד) | הו"ב 1/2020 עמ' 2 |
| 1.1.2018 עד 31.12.2018 | 2,004,000 ₪ | 0% (פטור מלא עד תקרת שווי שתי הדירות יחד) | הו"ב 1/2018 עמ' 2 |
| 1.1.2017 עד 31.12.2017 | 1,998,000 ₪ | 0% (פטור מלא עד תקרת שווי שתי הדירות יחד) | הו"ב 1/2017 עמ' 2 |
| 1.1.2016 עד 31.12.2016 | 2,004,000 ₪ | 0% (פטור מלא עד תקרת שווי שתי הדירות יחד) | הו"ב 1/2016 עמ' 2 |
| 1.1.2015 עד 31.12.2015 | 2,022,000 ₪ | 0% (פטור מלא עד תקרת שווי שתי הדירות יחד) | הו"ב 1/2015 עמ' 3 |
| 1.1.2014 עד 31.12.2014 | 2,024,000 ₪ | 0% (פטור מלא עד תקרת שווי שתי הדירות יחד) | הו"ב 1/2014 עמ' 3 |
| 1.1.2013 עד 31.12.2013 | 1,986,000 ₪ | 0% (פטור מלא עד תקרת שווי שתי הדירות יחד) | הו"ב 1/2013 עמ' 2 |
לא אומת: 2019. הסכומים לשנים האלה לא תאמו את הוראת הביצוע, ולכן אינם מוצגים.
זכויות בנייה נוספות (סעיף 49ז)
| תקופה | רצפה / תקרה | משמעות | מקור |
|---|---|---|---|
| 16.1.2024 עד 15.1.2028 | רצפת פטור: 607,000 / תקרת פטור: 2,428,100 | 0% (פטור / ליניארי מוטב עד התקרה) | הו"ב 1/2026 עמ' 4 |
| 16.1.2023 עד 15.1.2024 | רצפת פטור: 588,700 / תקרת פטור: 2,354,900 | 0% (פטור / ליניארי מוטב עד התקרה) | הו"ב 1/2023 עמ' 2 |
| 16.1.2022 עד 15.1.2023 | רצפת פטור: 553,900 / תקרת פטור: 2,215,500 | 0% (פטור / ליניארי מוטב עד התקרה) | הו"ב 1/2022 עמ' 2 |
| 16.1.2020 עד 15.1.2021 | רצפת פטור: 535,200 / תקרת פטור: 2,140,600 | 0% (פטור / ליניארי מוטב עד התקרה) | הו"ב 1/2020 עמ' 2 |
| 16.1.2017 עד 15.1.2018 | רצפת פטור: 535,000 / תקרת פטור: 2,136,400 | 0% (פטור / ליניארי מוטב עד התקרה) | הו"ב 1/2017 עמ' 2 |
| 16.1.2015 עד 15.1.2016 | רצפת פטור: 517,100 / תקרת פטור: 2,064,600 | 0% (פטור / ליניארי מוטב עד התקרה) | הו"ב 1/2015 עמ' 3 |
| 16.1.2013 עד 15.1.2014 | רצפת פטור: 484,700 / תקרת פטור: 1,935,300 | 0% (פטור / ליניארי מוטב עד התקרה) | הו"ב 1/2013 עמ' 3 |
לא אומת: 2021, 2019, 2018, 2016, 2014. הסכומים לשנים האלה לא תאמו את הוראת הביצוע, ולכן אינם מוצגים.
מס יסף במכירת דירה (סעיף 121ב(ה) לפקודה)
| תקופה | סף שווי המכירה | משמעות | מקור |
|---|---|---|---|
| 16.1.2024 עד 15.1.2028 | 5,385,285 / מעל 5,385,285 | מס יסף (3% / 5% מ-2025 על רווחי הון) | הו"ב 1/2026 עמ' 4 |
| 16.1.2023 עד 15.1.2024 | 5,220,200 / מעל 5,220,200 | מס יסף (3% / 5% מ-2025 על רווחי הון) | הו"ב 1/2023 עמ' 3 |
| 16.1.2022 עד 15.1.2023 | 4,911,175 / מעל 4,911,175 | מס יסף (3% / 5% מ-2025 על רווחי הון) | הו"ב 1/2022 עמ' 3 |
| 16.1.2021 עד 15.1.2022 | 4,754,280 / מעל 4,754,280 | מס יסף (3% / 5% מ-2025 על רווחי הון) | הו"ב 1/2021 עמ' 3 |
| 16.1.2020 עד 15.1.2021 | 4,745,145 / מעל 4,745,145 | מס יסף (3% / 5% מ-2025 על רווחי הון) | הו"ב 1/2020 עמ' 3 |
לא אומת: 2019, 2018, 2017. הסכומים לשנים האלה לא תאמו את הוראת הביצוע, ולכן אינם מוצגים.
שיעורי המס
| תקופה | על מה | משמעות | מקור |
|---|---|---|---|
| מ-1.1.2018 | כל השבח הריאלי / ללא תקרה | 23% | רשות המסים - מדריך דע זכויותיך במיסוי מקרקעין 2026 עמ' 37 |
| מ-1.1.2014מכירות מיום 01.01.2014 ואילך | שבח ריאלי שנצבר מיום הרכישה עד 31.12.2013 / לפי יחס ימים עד 01.01.2014 | 0% | רשות המסים - מדריך דע זכויותיך במיסוי מקרקעין 2026 עמ' 37 |
| מ-1.1.2014מכירות מיום 01.01.2014 ואילך | שבח ריאלי שנצבר מיום המעבר (01.01.2014) עד יום המכירה / לפי יחס ימים מ-01.01.2014 | 25% | רשות המסים - מדריך דע זכויותיך במיסוי מקרקעין 2026 עמ' 37 |
| מ-1.1.2012שבח שנצבר לאחר מועד השינוי (מ-01.01.2012 ואילך) | שבח ריאלי מ-01.01.2012 עד יום המכירה / לפי יחס ימים | 25% | רשות המסים - מדריך דע זכויותיך במיסוי מקרקעין 2026 עמ' 37 |
| 7.11.2001 עד 31.12.2011שבח שנצבר מיום התחילה (07.11.2001) עד מועד השינוי (31.12.2011) | שבח ריאלי מ-07.11.2001 עד 31.12.2011 / לפי יחס ימים | 20% | רשות המסים - מדריך דע זכויותיך במיסוי מקרקעין 2026 עמ' 37 |
| מ-1.1.1994כל השנים | הסכום האינפלציוני החייב עד 31.12.1993 / ללא תקרה | 10% (0% בליניאריות חדשה לדירה מזכה) | רשות המסים - מדריך דע זכויותיך במיסוי מקרקעין 2026 עמ' 37 |
| 1.4.1961 עד 6.11.2001שבח שנצבר עד יום התחילה (06.11.2001) | שבח ריאלי עד 06.11.2001 / לפי יחס ימים | 47% (שיעור מרבי ליחיד, לשנת 2026) | רשות המסים - מדריך דע זכויותיך במיסוי מקרקעין 2026 עמ' 37 |
| תקופה | על מה | משמעות | מקור |
|---|---|---|---|
| 1.6.2023 עד 31.12.202701.06.2023-31.12.2027 | שבח ריאלי עד יום התחילה (06.11.2001) / לפי קצב התקדמות הבנייה | עד 25% (במקום מס שולי עד 47%) | רשות המסים - מדריך דע זכויותיך במיסוי מקרקעין 2026 עמ' 43 |
| 1.1.2003 עד 31.12.2003רכישה בין 01.01.2003 ל-31.12.2003 | כל השבח הריאלי / ללא תקרה | 10% הנחה מסכום המס | רשות המסים - מדריך דע זכויותיך במיסוי מקרקעין 2026 עמ' 43 |
| 7.11.2001 עד 31.12.2002רכישה בין 07.11.2001 ל-31.12.2002 | כל השבח הריאלי / ללא תקרה | 20% הנחה מסכום המס | רשות המסים - מדריך דע זכויותיך במיסוי מקרקעין 2026 עמ' 43 |
| כל השניםכל השנים | כל השבח / ללא תקרה | 50% זיכוי מהמס הרגיל (מחצית המס) | רשות המסים - מדריך דע זכויותיך במיסוי מקרקעין 2026 עמ' 42 |
שיעורי מס היסטוריים: יחיד שאינו בעל מניות מהותי (13 שנים)
| שנת רכישה | שיעור |
|---|---|
| שנת רכישה 1948 | שיעור מקורי: 12% | מ-2018 ואילך: 25% |
| שנת רכישה 1949 | שיעור מקורי: 13% | מ-2018 ואילך: 25% |
| שנת רכישה 1950 | שיעור מקורי: 14% | מ-2018 ואילך: 25% |
| שנת רכישה 1951 | שיעור מקורי: 15% | מ-2018 ואילך: 25% |
| שנת רכישה 1952 | שיעור מקורי: 16% | מ-2018 ואילך: 25% |
| שנת רכישה 1953 | שיעור מקורי: 17% | מ-2018 ואילך: 25% |
| שנת רכישה 1954 | שיעור מקורי: 18% | מ-2018 ואילך: 25% |
| שנת רכישה 1955 | שיעור מקורי: 19% | מ-2018 ואילך: 25% |
| שנת רכישה 1956 | שיעור מקורי: 20% | מ-2018 ואילך: 25% |
| שנת רכישה 1957 | שיעור מקורי: 21% | מ-2018 ואילך: 25% |
| שנת רכישה 1958 | שיעור מקורי: 22% | מ-2018 ואילך: 25% |
| שנת רכישה 1959 | שיעור מקורי: 23% | מ-2018 ואילך: 25% |
| שנת רכישה 1960 | שיעור מקורי: 24% | מ-2018 ואילך: 25% |
מקור: רשות המסים - מדריך דע זכויותיך במיסוי מקרקעין 2026 עמ' 63.
שיעורי מס היסטוריים: יחיד בעל מניות מהותי (13 שנים)
| שנת רכישה | שיעור |
|---|---|
| שנת רכישה 1948 | שיעור מקורי: 12% | מ-2020 ואילך: 30% |
| שנת רכישה 1949 | שיעור מקורי: 13% | מ-2020 ואילך: 30% |
| שנת רכישה 1950 | שיעור מקורי: 14% | מ-2020 ואילך: 30% |
| שנת רכישה 1951 | שיעור מקורי: 15% | מ-2020 ואילך: 30% |
| שנת רכישה 1952 | שיעור מקורי: 16% | מ-2020 ואילך: 30% |
| שנת רכישה 1953 | שיעור מקורי: 17% | מ-2020 ואילך: 30% |
| שנת רכישה 1954 | שיעור מקורי: 18% | מ-2020 ואילך: 30% |
| שנת רכישה 1955 | שיעור מקורי: 19% | מ-2020 ואילך: 30% |
| שנת רכישה 1956 | שיעור מקורי: 20% | מ-2020 ואילך: 30% |
| שנת רכישה 1957 | שיעור מקורי: 21% | מ-2020 ואילך: 30% |
| שנת רכישה 1958 | שיעור מקורי: 22% | מ-2020 ואילך: 30% |
| שנת רכישה 1959 | שיעור מקורי: 23% | מ-2020 ואילך: 30% |
| שנת רכישה 1960 | שיעור מקורי: 24% | מ-2020 ואילך: 30% |
מקור: רשות המסים - מדריך דע זכויותיך במיסוי מקרקעין 2026 עמ' 63.
הוראות וניירות עמדה בתוקף
נייר עמדה 2/2026 בתוקף
תחולת סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין במכירת זכות ביחידת מגורים חלופית בעסקאות התחדשות עירונית לאחר תיקון 96 לחוק
נייר עמדה · פורסם 14.4.2026 · 1 עמ'
הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026 הוראת שעה
הארכת מועדים בעקבות מלחמת "שאגת הארי"
הוראת ביצוע · פורסם 30.3.2026 · 5 עמ'
נייר עמדה 3/2026 בתוקף
מכירת דירה שהתקבלה בירושה לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין לגביה נחתם הסכם בעסקת התחדשות עירונית
נייר עמדה · פורסם 22.3.2026 · 2 עמ'
נייר עמדה 4/2025 בתוקף
הבהרה לגבי פטור ממס על דמי שכירות המתקבלים במסגרת עסקאות התחדשות עירונית
נייר עמדה · פורסם 9.7.2025 · 1 עמ'
נוהל (03.02.2025) בתוקף
נוהל האצלת סמכויות למתן הקלות במערכי מס הכנסה, ניכויים, מיסוי מקרקעין, מס רכוש והחוק לצמצום השימוש במזומן, תשע"ח - 2018
נוהל · פורסם 3.2.2025 · 10 עמ'
הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 28/87 בתוקף
תוספת מספר 1 להוראה מספר 3: "הצהרת הון -אסמכתא על הוצאה להשבחה" שבהוראת ביצוע 28/87 מס שבח
הוראת ביצוע · פורסם 16.1.2025 · 6 עמ'
הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2024 (חלק 2) הוראת שעה
הארכת מועדים בעקבות מלחמת חרבות ברזל
הוראת ביצוע · פורסם 2.1.2024 · 9 עמ'
שאלות נפוצות
מה תקרת הפטור ממס שבח לדירת מגורים ב-2026?
5,008,000 ₪, לפי סעיף 49א(א1) לחוק, לתקופה 1.1.2024 עד 31.12.2027 (הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026). הסכום הוקפא בחוק ההסדרים לשנת 2025.
מה שיעור מס השבח בחברה?
על השבח הריאלי בחברה חל שיעור מס החברות: 23% מ-1.1.2018, לפי הטבלה המאומתת (מקור: רשות המסים - מדריך דע זכויותיך במיסוי מקרקעין 2026).
אילו הוצאות מותרות בניכוי ממס שבח?
לפי המדריך של רשות המסים, ההוצאות מפורטות בסעיפים 39 ו-39א לחוק, וביניהן הוצאות שהשביחו את הנכס, שכר טרחת עורך דין ושמאי, דמי תיווך, מס רכישה ששולם ותשלומי ריבית ריאלית. ההוצאה מותרת רק אם המוכר הוציא אותה בגין הנכס הנמכר, והיא לא נכללה בשווי הרכישה ולא נוכתה במס הכנסה.
עוד באזור מיסוי מקרקעין
חשוב לדעת
המידע הוא סיכום של פרסומי רשות המסים לצורך התמצאות כללית, ואינו תחליף לייעוץ של רואה חשבון, עורך דין או שמאי מקרקעין מוסמך. יש לבדוק מול הנוסח המחייב.
הנוסח המחייב הוא החוק, התקנות והפרסום של רשות המסים עצמו (הקישור בכל שורה). התוקף של כל הוראה מוצג כפי שנרשם במאגר שלנו; "תוקף לא אומת" פירושו שלא בדקנו אם ההוראה הוחלפה. מכריע אינה אחראית לטעויות בהעתקה.