מכרזי רמ"י
התראה כשהניתוח המלא של מכרז חדש עולה לאתר: המגרשים, התנאים ומה כדאי לבדוק.
תקבלו: מכרזים חדשים של רמ"י
הדפדפן ישאל אם לאשר. בלי מייל ובלי פרטים אישיים. אפשר לבטל בכל רגע.
באייפון ההתראות עובדות רק כשפותחים את מכריע ממסך הבית: לוחצים על כפתור השיתוף ואז "הוספה למסך הבית", ופותחים משם. בינתיים אפשר במייל.
מכרזים · ביתר עילית · מורדות א'2
לפי מכריע, נכון ל-07/11/2026: מכרז רמ"י 92/2023 בביתר עילית: 1,047 יח"ד, בנייה רוויה. מחיר מינימום (3 הצעות ומעלה): 81,808,429 ₪, לפני מע"מ. פתוח להגשה עד 23/11/2026, 12:00. מקור: אתר רמ"י.
איך זה עובד: ההצעה הגבוהה ביותר על מחיר הקרקע (בלי מע"מ) בכל מתחם, אבל הוועדה רשאית לשקול את סך ההכנסה מכל המתחמים יחד. מציע יכול להגיש הצעה למתחם אחד או יותר, אבל לא לזכות ביותר משני מתחמים, ואי אפשר לקבוע סדר עדיפויות. אם יש שתי הצעות כשרות זהות, מגרילים הגרלה דיגיטלית.
מכרז של הממונה על הרכוש הממשלתי באיו"ש ומשרד הבינוי לחכירת 12 מגרשים בביתר עילית (שכונת מורדות א'2), ב-4 מתחמים, לבנייה של 1,047 יח"ד. מחיר המינימום נמוך (15% מהשומה כשיש 3 הצעות ומעלה), אבל מעליו משלמים עשרות עד מאות מיליוני שקלים לפיתוח בכל מתחם. המכרז נדחה 25 פעמים מאז 2023, וההגשה האחרונה כרגע ב-26/10/2026.
סיכום של מסמכים ציבוריים להתרשמות כללית בלבד. אינו ייעוץ ואינו שומה. המסמכים המחייבים הם חוברת המכרז ועדכוניה באתר רמ"י.
תכנית 426/1/3/19
התכנית משנה תכניות קודמות ומקימה בשולי שכונה A2 בביתר עילית מגורים בבנייה רוויה (מגורים ג'), בתים דו-משפחתיים (מגורים א'), אזור דיור מיוחד ומסחר, מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים. שטח התכנית כ-303 דונם (תקנון עמ' 3 ו-8). פרק מטרות התכנית לא נמצא בתקנון הזה: הוא מתחיל בנתוני תכנית, הגדרות, נתונים כמותיים ויעודי קרקע.
התכנית משנה תכניות קודמות ומקימה בשולי שכונה A2 בביתר עילית מגורים בבנייה רוויה (מגורים ג'), בתים דו-משפחתיים (מגורים א'), אזור דיור מיוחד ומסחר, מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים. שטח התכנית כ-303 דונם (תקנון עמ' 3 ו-8). פרק מטרות התכנית לא נמצא בתקנון הזה: הוא מתחיל בנתוני תכנית, הגדרות, נתונים כמותיים ויעודי קרקע.
אושרה: 27/06/2022בתקנון אין שלבי ביצוע או מועדים. לפני היתר צריך תכנית בינוי 1:500 עם מדידה, חלוקה, תשתיות ופיתוח, באישור הוועדה המיוחדת (תקנון עמ' 24 סעיף 2). במכרז, לוח הזמנים נקבע בחוזה התשתית: מסירת מגרש והיתר בנייה תוך 18, 24 או 36 חודשים מהמועד הקובע, לפי המגרש. אחר כך 20 חודשים מהמסירה לסיום חפירה ודיפון, ו-30 חודשים מהמסירה לעבודות החיוניות לטופס 4 (חוברת עמ' 49 ו-73; המספור של הסעיפים בעמ' 73 משובש).
טבלת השטחים בתקנון
איך מתחלק השטח לפני התכנית ואחריה.
פרק 4 בתקנון, בשפה פשוטה
הייעודים בתכנית, ומה מותר בכל אחד. הייעודים שבמכרז מסומנים.
בנייה רוויה: בניינים של 4 עד 6 קומות מעל הכניסה הקובעת ועוד קומות מתחתיה, בגלל המדרון.
בתים חד-משפחתיים ודו-משפחתיים. במגרש 1000 מותרים 5 בנייני דו-משפחתי.
שטח לדיור מיוחד ולצידו מסחר ומשרדים. הוא לא מופיע בטבלת הזכויות, ולכן צריך תכנון חדש.
אזור מסחר. הפירוט לא נקרא.
מבני ציבור. הפירוט לא נקרא.
גנים ושטחים פתוחים. הפירוט לא נקרא.
12 המגרשים במכרז
לכל מגרש: שטח, דירות, שטח עיקרי ושירות, קומות, ומה מיוחד בו. בחרו שורה בטבלה כדי לראות את המגרש במפה.
| מגרש | שטח | יח"ד | עיקרי | שירות | קומות | במילים פשוטות |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2505מגורים ג' · מתחם 74200 | 11,493 | 143 | -סה"כ שטחי בנייה...: 19,200 | - | 6ועוד 4 מרתפים | 143 יח"ד, עד 6 קומות ו-4 מרתפים. המגרש מופיע בטבלה בשתי שורות: 92 יח"ד ב-4 בניינים (12,000 מ"ר מעל,... מבנים יבילים במגרש, העירייה התחייבה לפנות עד 16/09/2026 |
| 2506מגורים ג' · מתחם 74200 | 7,013 | 90 | -סה"כ שטחי בנייה...: 12,000 | - | 5ועוד 5 מרתפים | 90 יח"ד, עד 5 קומות ו-5 מרתפים. 5 בניינים, 90 יח"ד. מספר הקומות מתחת לכניסה הקובעת בטבלה הוא טווח, 3... מבנים יבילים במגרש, פינוי עד 16/09/2026 |
| 2507מגורים ג' · מתחם 74200 | 5,853 | 72 | -סה"כ שטחי בנייה...: 23,800 | - | 5ועוד 3 מרתפים | 72 יח"ד, עד 5 קומות ו-3 מרתפים. המגרש מופיע בשתי שורות: 42 יח"ד ב-2 בניינים (13,600 מעל, 4,800 מתחת,... אנטנה סולארית במגרש שהמשרד יעתיק |
| 2508מגורים ג' · מתחם 74200 | 4,164 | 54 | -סה"כ שטחי בנייה...: 7,200 | - | 4ועוד 6 מרתפים | 54 יח"ד, עד 4 קומות ו-6 מרתפים. 3 בניינים, 54 יח"ד. מספר הקומות מתחת לכניסה הקובעת בטבלה הוא טווח, 3... קו מקורות עובר במגרש |
| 2502מגורים ג' · מתחם 78265 | 4,590 | 36 | -סה"כ שטחי בנייה...: 7,200 | - | - | 36 יח"ד. 3 בניינים, 36 יח"ד הערה **** בטבלה: גובה גג הקומה העליונה לא יעלה על גובה הרצפה התחתונה... |
| 2503מגורים ג' · מתחם 78265 | 9,181 | 134 | -סה"כ שטחי בנייה...: 10,800 | - | 5ועוד 7 מרתפים | 134 יח"ד, עד 5 קומות ו-7 מרתפים. המגרש מופיע בשתי שורות: 78 יח"ד ב-3 בניינים (6,000 מעל, 9,600 מתחת,... המגרש הגבוה במכרז: עד 38.4 מ', חמש קומות מעל הכניסה הקובעת ועד 7... |
| 2504מגורים ג' · מתחם 78265 | 5,518 | 72 | -סה"כ שטחי בנייה...: 9,600 | - | 4ועוד 5 מרתפים | 72 יח"ד, עד 4 קומות ו-5 מרתפים. 4 בניינים, 72 יח"ד. מספר הקומות מתחת לכניסה הקובעת בטבלה הוא טווח, 3... קו מקורות עובר במגרש |
| 2509מגורים ג' · מתחם 78265 | 6,950 | 48 | -סה"כ שטחי בנייה...: 9,600 | - | - | 48 יח"ד. 4 בניינים, 48 יח"ד הערה **** בטבלה: גובה הגג העליון לא יעלה על גובה הרצפה התחתונה של... |
| 2500מגורים ג' · מתחם 74203 | 2,462 | 24 | -סה"כ שטחי בנייה...: 4,800 | - | 5 | 24 יח"ד, עד 5 קומות. 2 בניינים, 24 יח"ד קו מקורות עובר במגרש. מתקן שמירה במגרש שהמשרד יעתיק |
| 2501מגורים ג' · מתחם 74203 | 4,043 | 54 | -סה"כ שטחי בנייה...: 7,200 | - | 4ועוד 5 מרתפים | 54 יח"ד, עד 4 קומות ו-5 מרתפים. 3 בניינים, 54 יח"ד. מספר הקומות מתחת לכניסה הקובעת בטבלה הוא טווח, 3... התקנון נותן סכום אחד של שטחי בנייה, בלי חלוקה בין עיקרי לשירות, ולכן... |
| 1000מגורים א' · מתחם 74203 | 4,266 | 20 | -סה"כ שטחי בנייה...: 5,000 | - | 4ועוד מרתף | 20 יח"ד, עד 4 קומות וקומת מרתף. 5 בנייני דו-משפחתי, 20 יח"ד הוועדה תאשר חלוקה למגרשים בתנאי שסה"כ יח"ד לא ישתנה |
| 1500מגורים מיוחד ומסחר · מתחם 80305 | 6,536 | 300 | 22,000+ 250 מסחר | 8,000 | - | 300 יח"ד, כ-73 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, 250 מ"ר מסחר. המגרש הושמט מטבלת הזכויות בתקנון. אין לו זכויות בנייה סטטוטוריות ואי... 22,000 מ"ר עיקרי לדיור מיוחד, 8,000 מ"ר שירות על קרקעי ו-250 מ"ר מסחר... |
מקור: חוברת עמ' 7 סעיף 2.1.4; תקנון עמ' 8, 11, תקנון 426/1/3/19 טבלת זכויות עמ' 17; חוברת עמ' 9, 11, תקנון 426/1/3/19 טבלת זכויות עמ' 18, תקנון 426/1/3/19 טבלת זכויות עמ' 18; חוברת עמ' 6, 9, תקנון 426/1/3/19 טבלת זכויות עמ' 18; חוברת עמ' 9, תקנון 426/1/3/19 טבלת זכויות עמ' 18; תקנון עמ' 10, תקנון 426/1/3/. מספרים שחושבו ולא נקראו מסומנים "חישוב".
תנאים להיתר בתקנון ובחוברת
מה צריך להשלים לפני היתר בנייה, ומי אחראי לזה.
לפני היתר צריך להגיש תכנית בינוי 1:500 (הוועדה יכולה לדרוש 1:250), תכנית מדידה מעודכנת, תכנית חלוקה, תשתיות כלליות (ביוב, מים, חשמל, תקשורת) ופיתוח, ולקבל אישור של הוועדה המיוחדת.
תקנון עמ' 24 סעיף 2.1 · כל המגרשיםהיתר מהרשות המקומית וחתימת הממונה על התכניות. בלי הסדרה חוזית וכספית מול הממונה אין היתר.
תקנון עמ' 9 פרק ד' · כל המגרשיםהתכנית דורשת לפני היתר קו מאסף עציונה ומט"ש בעמק האלה. מכיוון שזה ייקח שנים, המשרד החליט על פתרון קצה: שדרוג הקו הקיים בביתר עילית שמתחבר למט"ש שורק, שיקלוט כ-4,500 יח"ד נוספות. לפי סיכום עם התאגיד השדרוג ייעשה בתוך חצי שנה. הזוכה לא יוכל לתבוע על עיכוב בהיתר או באכלוס.
חוברת עמ' 8 סעיף 2.1.8 · כל המגרשיםאין זכויות בנייה סטטוטוריות, ולכן צריך תכנית חדשה לפני כל היתר.
חוברת עמ' 7 סעיף 2.1.4 · 1500אם יוכרז אתר עתיקות, הזוכה משלם סקר, פיקוח, חפירות בדיקה וחפירות הצלה. אם השטח לא שוחרר, המשרד ישקול אורכה.
חוברת עמ' 9-10 סעיף 2.2.5 · כל המגרשיםבמגרשים 2505 ו-2506 יש מבנים יבילים, והעירייה התחייבה לפנות עד 16/09/2026. קו מקורות עובר ב-1000, 2500, 2503, 2504, 2506 ו-2508: מקורות יעתיקו וערים תממן, והזוכה מפנה את הקו הישן שבגבול המתחם. חדר חשמל ב-2503 יפונה על ידי ערים.
חוברת עמ' 9 סעיפים 2.2.3.3-2.2.3.5 · 2503, 2505, 2506 ועוד (ראה הערות במגרשים)עלות לקונה
מחיר המינימום תלוי במספר ההצעות הכשרות במתחם. הנוסחה בחוברת: שומת השמאי כפול 91% (זכות חכירה) כפול אחוז לפי מספר ההצעות: 15% לשלוש הצעות כשרות ומעלה, 30% לשתי הצעות, 50% להצעה אחת (חוברת עמ' 11 סעיף 3.1.4). המחיר עולה אם הצעות נפסלות, עד יום ההכרזה. בחוברת הנוסח הוא 'שיעור הפחתה', אבל הטבלה מראה שמדובר בהכפלה: מתחם 74200, שומה 288,700,279 ש"ח כפול 91% כפול 15% = 39,407,588, כפי
| מתחם | שטח | מחיר מינימום | שומה | פיתוח | עלות במינימום* |
|---|---|---|---|---|---|
| 74200 | 28,523 מ"ר | 39,407,588 ₪ | 288,700,279 ₪ | 226,721,899 ₪ | 273,222,853 ₪ |
| 74203 | 10,771 מ"ר | 15,428,073 ₪ | 70,634,458 ₪ | 68,681,166 ₪ | 86,886,292 ₪ |
| 78265 | 26,239 מ"ר | 25,621,827 ₪ | 187,705,695 ₪ | 178,691,790 ₪ | 208,925,546 ₪ |
| 80305 | 6,536 מ"ר | 1,350,941 ₪ | 9,897,000 ₪ | 67,266,239 ₪ | 68,860,349 ₪ |
חוברת המכרז
תנאים שעולים כסף או זמן, ודברים חריגים שמצאנו במסמכים.
מחיר מינימום 1,350,941 ש"ח (עם 3 הצעות ומעלה) ועוד 67 מיליון ש"ח פיתוח, ובלי היתר אפשרי עד שתאושר תכנית חדשה. הקיבולת (22,000 מ"ר עיקרי) היא רק הנחת חישוב.
חוברת עמ' 6-7במתחם 74200 מינימום הקרקע הוא 39.4 מיליון וסה"כ התשלום למשרד ולערים 226.7 מיליון, כלומר כ-631,000 ש"ח ליח"ד על פיתוח בלבד (חישוב: 226,721,899 לחלק ל-359). חלק מהסכומים חייב מע"מ.
חוברת עמ' 6תנאי ההיתר בתכנית קשורים בביוב. החלופה שנבחרה (שדרוג קו למט"ש שורק) טרם בוצעה, ולא תהיה תביעה בגין עיכוב.
חוברת עמ' 8מסירת מגרש עד 36 חודשים מהמועד הקובע במגרשים 1000, 2500, 2503, 2504, 2506, 2508. עד 24 חודשים ב-1500, 2505, 2507 ועד 18 חודשים ב-2501, 2502, 2509.
חוברת עמ' 49 ו-73 (חוזה התשתית)המגרש שימש בעבר למילוי עודפי עפר, והקרקע הטבעית עשויה להיות עמוק. דרכים, עמודי תאורה, גדרות ותשתיות ישנות במגרשים 2500, 2502, 2503, 2504, 2505, 2506, 2508 ו-2509 יפונו על חשבון הזוכה.
חוברת עמ' 9 סעיפים 2.2.3.1-2.2.3.2המע"מ ישולם לפי השיעור ביום התשלום. קיזוז היטלי הפיתוח של העירייה תלוי בנספח ו' שטרם פורסם. חובות עבר לרשות המקומית על פיתוח שבוצע לפני המכרז הם על הזוכה.
חוברת עמ' 19-20 סעיפים 5.3.7, 5.4.3-5.4.4מסמכים
רוצים לבדוק מקדמים, שווי למ"ר והכרעות של שמאים מכריעים באזור?
שאלו את מכריעהמידע רוכז ועובד ממסמכים ציבוריים לצורך התרשמות כללית בלבד, וייתכנו בו טעויות, השמטות או נתונים שהשתנו. חלק מהנתונים הם חישוב של מכריע ולא נתון רשמי.
הוא אינו ייעוץ, אינו שומה, אינו המלצה להשתתף או לא להשתתף במכרז ואינו המלצה על מחיר. הוא אינו מחליף בדיקה עצמאית של מסמכי המכרז, שמאי מקרקעין מוסמך ועורך דין.
המסמכים המחייבים הם חוברת המכרז, נספחיה ועדכוניה באתר רמ"י. השימוש במידע באחריות המשתמש בלבד, ומכריע אינה אחראית לכל החלטה, הפסד או נזק שייגרמו ממנו.
עוד במכריע