מגורים א'
0.59% מהתכנית · 19, 20בתים של 4 יח"ד למגרש, עד 4 קומות ו-14 מ'.
- זכויות עיקרי 90% ושירות 18%, תכסית 50% (טבלה 5)
- דירות דו-קומתיות, חניה בתוך המגרש
- 20% מהמגרש חדיר למים
מכרזים · מג'דל שמס · ניו מג'דל
מכרז במג'דל שמס (ניו מג'דל): 246 יח"ד, בנייה נמוכה/צמודת קרקע
לפי מכריע, נכון ל-07/11/2026: מכרז רמ"י 195/2026 במג'דל שמס (ניו מג'דל): 246 יח"ד, בנייה נמוכה/צמודת קרקע. פתוח להגשה עד 21/12/2026, 12:00. מקור: אתר רמ"י.
סוג המכרז:הרשמה והגרלהפתוח לכולםבנייה נמוכה/צמודת קרקעהגשה מקוונת
איך זה עובד: הגרלה ממוחשבת בין ההצעות, לפי קבוצות רישום וסדר קדימות. 4 מגרשים (3 של 4 יח"ד ואחד של 6) מיועדים לבעלי מוגבלויות, ו-38 מגרשים של 6 יח"ד ללוחמי מילואים. מה שנשאר עובר לחיילי מילואים פעילים, אחריהם מומלצי כוחות הביטחון (85%) וכלל הציבור (15%). כלל הציבור מקבל מגרש רק אם נשארו מגרשים.
מכרז של רמ"י ומשרד הבינוי להרשמה והגרלה על 42 מגרשים לבנייה עצמית (246 יח"ד, בתים של 4 עד 6 יח"ד למגרש) בשכונת ניו מג'דל במג'דל שמס, לבני מקום חסרי דיור. אין תשלום על הקרקע כי היישוב בקו עימות, אבל הזוכה משלם הוצאות פיתוח של כ-0.97 עד 2.18 מיליון ש"ח למגרש. ההגשה עד 21/12/2026 בצהריים.
- ימים
להגשת הצעות
עד 21/12/2026, 12:00
עד 21/12/2026, 12:00
סיכום של מסמכים ציבוריים להתרשמות כללית בלבד. אינו ייעוץ ואינו שומה. המסמכים המחייבים הם חוברת המכרז ועדכוניה באתר רמ"י.
מכרז 195/2026 רשות מקרקעי ישראל
סוגהרשמה והגרלה
ייעודבנייה נמוכה/צמודת קרקע
תכנית219-0674796
מגרשים42
יח"ד246
שטח667-884 מ"ר
מחיר מינימוםלפי מספר ההצעות
פיתוח-
ערבות להצעה-
מעקב המכרז
מתעדכן אוטומטית מאתר רמ"י. נבדק לאחרונה: 07/11/2026 18:00חוברת המכרז✓ פורסמהעודכנה לאחרונה ב-02/11/2026
מועד ההגשה עכשיו21/12/2026, 12:00נדחה פעם אחת
מצבפתוח להגשהאפשר להגיש הצעות עד המועד
- מועדי ההגשה:
- 30/11/2026
- 21/12/2026
יחידות דיור
246
בכל המכרז
מגרשים
42
42 מתחמים
דחיות מועד
1
עד 21/12/2026
◫
תכנית 219-0674796
הרחבת מג'דל שמס - ניו מג'דל לפי התכנית
הקמת שכונת מגורים חדשה במערב מג'דל שמס. התכנית קובעת ייעודי קרקע, שימושים וזכויות בנייה, ומתווה מערכת דרכים שמתחברת לכבישים הקיימים בישוב. בשכונה מתוכננות כ-700 יח"ד (תקנון עמ' 2 'דברי הסבר' וסעיף 2.1 עמ' 10).
371 דונם
שטח התכנית (תקנון סעיף 1.2 עמ' 3)
700 יח"ד
יח"ד בשכונה (דברי הסבר, לא מחייב) (תקנון עמ' 2)
246 יח"ד
יח"ד במכרז (חוברת עמ' 1)
42 מגרשים
מגרשים במכרז (חוברת עמ' 1)
מה התכנית רוצה להשיג
הקמת שכונת מגורים חדשה במערב מג'דל שמס. התכנית קובעת ייעודי קרקע, שימושים וזכויות בנייה, ומתווה מערכת דרכים שמתחברת לכבישים הקיימים בישוב. בשכונה מתוכננות כ-700 יח"ד (תקנון עמ' 2 'דברי הסבר' וסעיף 2.1 עמ' 10).
שלבי ביצוע
שלבי ביצוע: חיבור לדרך 9898 ו/או 989 ובניית רחוב 1 ובית הספר, אחר כך רחובות 6 ו-8 ו-11 ו-5. הקמת בריכת המים וצינור הביוב הראשי הם תנאי לשלב 1. זמן ביצוע משוער 10 שנים מיום האישור (תקנון פרק 7 עמ' 41).
⇄
טבלת השטחים בתקנון
מה השתנה בקרקע
איך מתחלק השטח לפני התכנית ואחריה.
לפניהמצב המאושר
קרקע חקלאית 92%
אחרילפי התכנית
שמורת טבע 22%
לפני:קרקע חקלאית 92.34%דרכים 5.02%נחלים 2.64%
אחרי:שמורת טבע 21.82%שטח ציבורי פתוח 16.28%מגורים ב' 15.63%דרך מוצעת 13.7%מגורים ומסחר 8.4%רצועות תשתיות 6.85%דרך מאושרת 5.02%מבנים ומוסדות ציבור 4.85%דרך משולבת 2.21%שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור 1.67%מלונאות 1.63%מסחר תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור 0.91%מגורים א' 0.59%מתקנים הנדסיים 0.43%
תקנון, טבלת השטחים. האחוזים מעוגלים.
≡
פרק 4 בתקנון, בשפה פשוטה
ייעודי הקרקע: מה מותר בכל שטח
הייעודים בתכנית, ומה מותר בכל אחד. הייעודים שבמכרז מסומנים.
מגורים ב'
15.63% מהתכנית · 21-25, 68-76בתים של 4 עד 6 יח"ד למגרש, 5 קומות ו-17 מ' (ו-6 קומות ו-20 מ' במגרשים 74-76).
- זכויות עיקרי 110% ושירות 22% (במגרש 23: 100% ו-18%, 3 קומות)
- יח"ד קטנה של 80 מ"ר: אחת או שתיים לפי המגרש
- 20% מהמגרש חדיר למים
מגורים ומסחר
8.4% מהתכנית · 26-33, 39-50, 66, 67, 77-80בתים של 6 יח"ד למגרש, עד 5 קומות ו-17 מ', עם אפשרות למסחר בקומת הקרקע לאורך הרחוב הראשי.
- מגורים 110% עיקרי ו-22% שירות
- מסחר נוסף 30% עיקרי ו-5% שירות (60% ו-10% בכמה מגרשי פינה)
- אסור מסחר שמהווה מטרד, כמו נגריות ומסעדות
- כניסה נפרדת למגורים מהרחוב הראשי
שמורת טבע
21.82% מהתכניתשטח פתוח שאסור לבנות בו.
- כ-81 דונם
- מגבלות על עצים גדולים ועל פעולות בתחום ההשפעה של נחל (סעיף 4.14)
⊞
42 המגרשים במכרז
זכויות הבנייה בכל מגרש
לכל מגרש: שטח, דירות, שטח עיקרי ושירות, קומות, ומה מיוחד בו. בחרו שורה בטבלה כדי לראות את המגרש במפה.
שטח עיקריהחדרים שגרים או עובדים בהם.
שטח שירותממ"דים, מדרגות, מחסנים, לובי, חניה ומערכות.
מתחםמה שנמכר כיחידה אחת. מתחם יכול לכלול כמה מגרשים.
מקורטבלת הזכויות בתקנון התכנית, או החוברת.
- מתחם במכרז
- מה שבחרתם
- חלקות שכנות
- מגורים
- מבני ציבור
- שטח פתוח
- דרכים
גוש 203163 חלקה 103; גוש 203163 חלקה 104; גוש 203163 חלקה 21, לפי מפת החלקות של המרכז למיפוי ישראל. החלקה של המכרז מסומנת, וסביבה החלקות השכנות וייעודי הקרקע מתכניות מקוונות. זו החלקה כולה, לא הדירה עצמה.
| מגרש | שטח | יח"ד | עיקרי | שירות | קומות | במילים פשוטות |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 19מגורים א' | 704 | 4 | 634 | 127 | 4 | 4 יח"ד, כ-158 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 4 קומות. שטח המגרש ב-details.json הוא 704 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 20מגורים א' | 703 | 4 | 633 | 127 | 4 | 4 יח"ד, כ-158 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 4 קומות. שטח המגרש ב-details.json הוא 703 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 21מגורים ב' | 704 | 6 | 774 | 155 | 5 | 6 יח"ד, כ-129 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות. שטח המגרש ב-details.json הוא 704 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 22מגורים ב' | 704 | 6 | 774 | 155 | 5 | 6 יח"ד, כ-129 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות. שטח המגרש ב-details.json הוא 704 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 23מגורים ב' | 667 | 4 | 667 | 120 | 3 | 4 יח"ד, כ-167 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 3 קומות. שטח המגרש ב-details.json הוא 667 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 24מגורים ב' | 703 | 6 | 773 | 155 | 5 | 6 יח"ד, כ-129 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות. שטח המגרש ב-details.json הוא 703 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 25מגורים ב' | 711 | 6 | 782 | 156 | 5 | 6 יח"ד, כ-130 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות. שטח המגרש ב-details.json הוא 711 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 26מגורים ומסחר | 704 | 6 | 774+ 211 מסחר | 155 | 5 | 6 יח"ד, כ-129 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 211 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 704 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 27מגורים ומסחר | 706 | 6 | 777+ 212 מסחר | 155 | 5 | 6 יח"ד, כ-130 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 212 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 706 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 28מגורים ומסחר | 717 | 6 | 789+ 215 מסחר | 158 | 5 | 6 יח"ד, כ-132 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 215 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 717 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 29מגורים ומסחר | 756 | 6 | 832+ 227 מסחר | 166 | 5 | 6 יח"ד, כ-139 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 227 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 756 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 30מגורים ומסחר | 705 | 6 | 776+ 212 מסחר | 155 | 5 | 6 יח"ד, כ-129 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 212 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 705 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 31מגורים ומסחר | 705 | 6 | 776+ 212 מסחר | 155 | 5 | 6 יח"ד, כ-129 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 212 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 705 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 32מגורים ומסחר | 705 | 6 | 776+ 212 מסחר | 155 | 5 | 6 יח"ד, כ-129 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 212 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 705 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 33מגורים ומסחר | 705 | 6 | 776+ 212 מסחר | 155 | 5 | 6 יח"ד, כ-129 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 212 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 705 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 39מגורים ומסחר | 717 | 6 | 789+ 215 מסחר | 158 | 5 | 6 יח"ד, כ-132 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 215 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 717 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 40מגורים ומסחר | 719 | 6 | 791+ 216 מסחר | 158 | 5 | 6 יח"ד, כ-132 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 216 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 719 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 41מגורים ומסחר | 720 | 6 | 792+ 216 מסחר | 158 | 5 | 6 יח"ד, כ-132 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 216 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 720 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 42מגורים ומסחר | 884 | 6 | 972+ 530 מסחר | 194 | 5 | 6 יח"ד, כ-162 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 530 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 884 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 43מגורים ומסחר | 715 | 6 | 786+ 214 מסחר | 157 | 5 | 6 יח"ד, כ-131 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 214 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 715 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 44מגורים ומסחר | 755 | 6 | 830+ 453 מסחר | 166 | 5 | 6 יח"ד, כ-138 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 453 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 755 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 45מגורים ומסחר | 725 | 6 | 798+ 218 מסחר | 160 | 5 | 6 יח"ד, כ-133 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 218 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 725 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 46מגורים ומסחר | 709 | 6 | 780 | 156 | 5 | 6 יח"ד, כ-130 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות. שטח המגרש ב-details.json הוא 709 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 47מגורים ומסחר | 706 | 6 | 777 | 155 | 5 | 6 יח"ד, כ-130 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות. שטח המגרש ב-details.json הוא 706 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 48מגורים ומסחר | 704 | 6 | 774+ 211 מסחר | 155 | 5 | 6 יח"ד, כ-129 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 211 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 704 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 49מגורים ומסחר | 703 | 6 | 773+ 211 מסחר | 155 | 5 | 6 יח"ד, כ-129 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 211 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 703 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 50מגורים ומסחר | 742 | 6 | 816+ 223 מסחר | 163 | 5 | 6 יח"ד, כ-136 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 223 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 742 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 66מגורים ומסחר | 733 | 6 | 806+ 220 מסחר | 161 | 5 | 6 יח"ד, כ-134 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 220 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 733 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 67מגורים ומסחר | 734 | 6 | 807+ 220 מסחר | 161 | 5 | 6 יח"ד, כ-134 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 220 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 734 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 68מגורים ב' | 757 | 6 | 833 | 167 | 5 | 6 יח"ד, כ-139 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות. שטח המגרש ב-details.json הוא 757 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 69מגורים ב' | 766 | 6 | 843 | 169 | 5 | 6 יח"ד, כ-140 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות. שטח המגרש ב-details.json הוא 766 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 70מגורים ב' | 774 | 6 | 851 | 170 | 5 | 6 יח"ד, כ-142 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות. שטח המגרש ב-details.json הוא 774 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 71מגורים ב' | 707 | 6 | 778 | 156 | 5 | 6 יח"ד, כ-130 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות. שטח המגרש ב-details.json הוא 707 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 72מגורים ב' | 705 | 6 | 776 | 155 | 5 | 6 יח"ד, כ-129 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות. שטח המגרש ב-details.json הוא 705 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 73מגורים ב' | 703 | 6 | 773 | 155 | 5 | 6 יח"ד, כ-129 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות. שטח המגרש ב-details.json הוא 703 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 74מגורים ב' | 705 | 6 | 776 | 155 | 6 | 6 יח"ד, כ-129 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 6 קומות. שטח המגרש ב-details.json הוא 705 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 75מגורים ב' | 703 | 6 | 773 | 155 | 6 | 6 יח"ד, כ-129 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 6 קומות. שטח המגרש ב-details.json הוא 703 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 76מגורים ב' | 709 | 6 | 780 | 156 | 6 | 6 יח"ד, כ-130 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 6 קומות. שטח המגרש ב-details.json הוא 709 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 77מגורים ומסחר | 706 | 6 | 777+ 212 מסחר | 155 | 5 | 6 יח"ד, כ-130 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 212 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 706 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 78מגורים ומסחר | 705 | 6 | 776+ 423 מסחר | 155 | 5 | 6 יח"ד, כ-129 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 423 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 705 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 79מגורים ומסחר | 707 | 6 | 778+ 212 מסחר | 156 | 5 | 6 יח"ד, כ-130 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 212 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 707 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
| 80מגורים ומסחר | 706 | 6 | 777+ 212 מסחר | 155 | 5 | 6 יח"ד, כ-130 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות, 212 מ"ר מסחר. שטח המגרש ב-details.json הוא 706 מ"ר. המגרש בתוך אתר עתיקות מוכרז (נחל סער 3). |
- בכל מגרש היתר הבנייה חייב לכלול את כל יח"ד המותרות. אין תעודת גמר לאף יחידה לפני גמר בנייה של כולן (חוברת עמ' 47 סעיף 10.4; תקנון סעיף 6.15 עמ' 38)
- מגורים א': מגרש של 4 יח"ד. מגורים ב': 4 עד 6 יח"ד. מגורים ומסחר: 6 עד 8 יח"ד לפי התקנון, ובמכרז 6 (תקנון סעיפים 4.1-4.3 עמ' 13-15)
- דירות קטנות: גודל יח"ד קטנה 80 מ"ר עיקרי, וכמות 1 או 2 לפי המגרש (חוברת עמ' 5; תקנון סעיף 4.2.2 ו' עמ' 14)
- דירות דו-קומתיות, מבנה מוכוון נוף, מרפסת גג ככל האפשר. מרפסות 15 מ"ר ליח"ד כשאין אפשרות לדירוג (תקנון סעיף 4.1.2 עמ' 13)
- 20% משטח כל מגרש חייב להישאר חדיר למים (תקנון סעיף 4.1.2 ה' עמ' 13)
- חניה בתוך המגרש. כניסה לחניה מרוכזת ברוחב גינון 2 מ' לפחות, וקו בניין לחניה 2 מ' (תקנון סעיף 4.1.2 ג' עמ' 13)
מקור: תקנון (נספח טו) טבלה 5 עמ' 25-26 (עמ' 175-176 בחוברת); יח"ד ושטח: details.json; ייעוד: חוברת עמ' 4-5. מספרים שחושבו ולא נקראו מסומנים "חישוב".
⛭
תנאים להיתר בתקנון ובחוברת
מה צריך לקרות לפני שבונים
מה צריך להשלים לפני היתר בנייה, ומי אחראי לזה.
תכנית בינוי ופיתוח
אין היתר בלי תכנית בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:250 שאושרה בוועדה המקומית, על רקע מדידה עדכנית.
תקנון סעיף 6.1 עמ' 30 וסעיף 6.15 עמ' 39 · כל המגרשיםחיבור לביוב ולמים
אין היתר עד שהושלם שדרוג מערכת הביוב עד קרית שמונה, והוקמה תחנת שאיבה אזורית. תאגיד מי התנור חייב לאשר. בנוסף נדרש אישור משרד הבריאות ורשות המים.
תקנון סעיף 6.6 עמ' 33-34 וסעיף 6.15 עמ' 39 · כל המגרשיםניקוז ונגר
תנאי להיתר: אישור מהנדס הוועדה לפתרון הנגר לפי נספח הידרולוגיה, הבטחת ניקוז השטח, וביצוע מערכת הניקוז האזורית. לפחות 20% מהמגרש חדיר.
תקנון סעיף 6.15 עמ' 39, חוברת עמ' 48 סעיף 10.5 · כל המגרשיםסקר ארכיאולוגי
אישור רשות העתיקות לסקר ארכיאולוגי והטמעת מסקנותיו בתכנון. חפירות הצלה על חשבון הזוכה. מספר יח"ד עלול לקטון בלי שהמכרז נפגע.
תקנון סעיפים 6.4 ו-6.15 עמ' 32 ו-39, חוברת עמ' 15 סעיף 4.2.7, נספח טז · כל המגרשים (אתר נחל סער 3)חשמל וגז
תיאום עם חברת החשמל והסדרת קווי מתח. מרחקי בטיחות מקווי חשמל. בהיתר נדרש אישור חלוקת הגז הטבעי.
תקנון סעיפים 6.5 ו-6.19 עמ' 32-40 · כל המגרשיםכל יח"ד בבקשה אחת
הבקשה חייבת לכלול את כל יח"ד שבמגרש. לא תינתן תעודת גמר לאף יחידה עד שנבנו כולן.
תקנון סעיף 6.15 עמ' 38, חוברת עמ' 47 סעיף 10.4 · כל המגרשיםחלוקה ורישום
אין היתר לפני שאושרה חלוקה ורישום של מגרשים חדשים. הרישום בטאבו בפועל נעשה על ידי הזוכה.
תקנון סעיף 6.18 עמ' 40, חוברת עמ' 46 סעיף 9.2 · כל המגרשים₪
עלות לקונה
כמה זה עולה
אין מחיר קרקע לתשלום: היישוב מסווג קו עימות והזוכים פטורים מתשלום על הקרקע (חוברת עמ' 40 סעיף 8.2 ועמ' 46 סעיף 8.5.8). ערכי הקרקע שב-details.json ובנספח ב' (למשל 176,800 ש"ח למגרש 19) הם 'לא לתשלום' (חוברת עמ' 60-61). ערבות ההצעה 5,000 ש"ח, בתוקף עד 21/12/2027 (חוברת עמ' 48 סעיף 11.1).
| מתחם | שטח | מחיר מינימום | שומה | פיתוח | עלות במינימום* |
|---|---|---|---|---|---|
| 19 | 704 מ"ר | - | 176,800 ₪ | - | - |
| 20 | 703 מ"ר | - | 176,500 ₪ | - | - |
| 21 | 704 מ"ר | - | 219,500 ₪ | - | - |
| 22 | 704 מ"ר | - | 219,500 ₪ | - | - |
| 23 | 667 מ"ר | - | 185,400 ₪ | - | - |
| 24 | 703 מ"ר | - | 219,200 ₪ | - | - |
| 25 | 711 מ"ר | - | 221,500 ₪ | - | - |
| 26 | 704 מ"ר | - | 274,300 ₪ | - | - |
| 27 | 706 מ"ר | - | 275,000 ₪ | - | - |
| 28 | 717 מ"ר | - | 279,000 ₪ | - | - |
| 29 | 756 מ"ר | - | 293,200 ₪ | - | - |
| 30 | 705 מ"ר | - | 274,700 ₪ | - | - |
| 31 | 705 מ"ר | - | 274,700 ₪ | - | - |
| 32 | 705 מ"ר | - | 274,700 ₪ | - | - |
| 33 | 705 מ"ר | - | 274,700 ₪ | - | - |
| 39 | 717 מ"ר | - | 223,200 ₪ | - | - |
| 40 | 719 מ"ר | - | 279,700 ₪ | - | - |
| 41 | 720 מ"ר | - | 280,100 ₪ | - | - |
| 42 | 884 מ"ר | - | 339,700 ₪ | - | - |
| 43 | 715 מ"ר | - | 278,300 ₪ | - | - |
| 44 | 755 מ"ר | - | 351,600 ₪ | - | - |
| 45 | 725 מ"ר | - | 281,900 ₪ | - | - |
| 46 | 709 מ"ר | - | 276,100 ₪ | - | - |
| 47 | 706 מ"ר | - | 275,000 ₪ | - | - |
| 48 | 704 מ"ר | - | 274,300 ₪ | - | - |
| 49 | 703 מ"ר | - | 273,900 ₪ | - | - |
| 50 | 742 מ"ר | - | 288,100 ₪ | - | - |
| 66 | 733 מ"ר | - | 284,800 ₪ | - | - |
| 67 | 734 מ"ר | - | 285,200 ₪ | - | - |
| 68 | 757 מ"ר | - | 234,600 ₪ | - | - |
| 69 | 766 מ"ר | - | 237,200 ₪ | - | - |
| 70 | 774 מ"ר | - | 239,500 ₪ | - | - |
| 71 | 707 מ"ר | - | 220,400 ₪ | - | - |
| 72 | 705 מ"ר | - | 219,800 ₪ | - | - |
| 73 | 703 מ"ר | - | 219,200 ₪ | - | - |
| 74 | 705 מ"ר | - | 219,800 ₪ | - | - |
| 75 | 703 מ"ר | - | 219,200 ₪ | - | - |
| 76 | 709 מ"ר | - | 220,900 ₪ | - | - |
| 77 | 706 מ"ר | - | 275,000 ₪ | - | - |
| 78 | 705 מ"ר | - | 329,500 ₪ | - | - |
| 79 | 707 מ"ר | - | 275,400 ₪ | - | - |
| 80 | 706 מ"ר | - | 275,000 ₪ | - | - |
מאתר רמ"י. * עלות במחיר המינימום: מינימום × 1.18 (מע"מ) + פיתוח. כשאתר רמ"י לא מפרסם מחיר מינימום (למשל כשהוא תלוי במספר ההצעות), מופיע "-", ואת המחיר יש לבדוק בחוברת.
עוד תשלומים ותנאים
- קרקע: אין תשלום, הנחת קו עימות פטור מלא מדמי חכירה מהוונים (חוברת עמ' 40 סעיף 8.2 ועמ' 46 סעיף 8.5.8)
- הוצאות פיתוח (אזרחים), סה"כ לגבייה לאחר סבסוד: 56,310,841 ש"ח ל-42 מגרשים. הטווח לפי מגרש 968,436 (מגרש 23) עד 2,182,917 (מגרש 42). מגרשים 19-20: 982,441 ו-981,089; מגרשים 26-33 וסביבם בערך 1.42-1.53 מיליון (נספח ב1 עמ' 69-71)
- מתוך זה מע"מ נוסף על התשלום בגין הוצאות פיתוח שבוצעו בפועל (עמודה 3): 800,350 ש"ח בסך הכל. על התשלום שטרם בוצע מקבלים קבלה בלבד, בלי מע"מ (חוברת עמ' 40-41 סעיף 8.3.3)
- מומלצים ומשוחררי פציעה: סבסוד נוסף של 90% מחיוב הפיתוח, עד 400,000 ש"ח ליח"ד, ולא פחות מ-40,000 ש"ח ליח"ד (חוברת עמ' 44 סעיף 8.3.5.6). הסכומים בנספח ב2 עמ' 73-75 לא נקראו
- אחוז ביצוע משוקלל 8.01%, לא יעודכן אחרי הפרסום. מדד בסיס: תשומות הבנייה ליוני 2026 (פורסם 15/07/2026) (חוברת עמ' 41 סעיף 8.3.3.4 ו-8.3.3.8)
- מועדים: תשלום הוצאות פיתוח תוך 90 יום מיום אישור העסקה, חתימה דיגיטלית על חוזה חכירה תוך 90 יום, חתימת הסכם תשתיות עם הגורם המפתח תוך 90 יום מבחירת המגרש (חוברת עמ' 40-42 סעיפים 8.1.4, 8.3.3.13, 8.3.4.1)
!
חוברת המכרז
על מה לשים לב
תנאים שעולים כסף או זמן, ודברים חריגים שמצאנו במסמכים.
גבוה
הוצאות פיתוח גבוהות ומיידיות
סה"כ גבייה לפי נספח ב1 הוא 56.3 מיליון ש"ח ל-42 המגרשים, כ-229 אלף ש"ח ליח"ד (חישוב), בין 968 אלף (מגרש 23) ל-2.18 מיליון ש"ח (מגרש 42). משלמים תוך 90 יום מאישור העסקה, מוצמד למדד תשומות הבנייה, ואם לא משלמים הזכייה בטלה והערבות עלולה להיחלט.
חוברת עמ' 40-42 סעיף 8.3.3, עמ' 69-71 נספח ב1גבוה
אתר עתיקות מוכרז
חפירות הצלה, בדיקה ופיקוח על חשבון הזוכה, בהיקף שקובעת רשות העתיקות. הם עלולים לעכב מסירה ובנייה, ואם מספר יח"ד יקטן אין בכך הפרה של המכרז.
חוברת עמ' 15 סעיף 4.2.7, נספח טז עמ' 193גבוה
תלות בתשתיות ביוב ומים
היתרי בנייה מותנים בשדרוג קו הביוב עד קרית שמונה ובתחנת שאיבה. הפיתוח בידי חברה מנהלת ואין טענות כלפי רמ"י על לוחות זמנים. זמן ההמתנה להיתר לא ידוע.
תקנון סעיף 6.6 ו-6.15, חוברת עמ' 40 סעיף 8.3.1בינוני
אין ודאות לזכייה והמגרש תלוי בגורל
הרשמה בהגרלה בקבוצות. כלל הציבור מקבל מגרש רק אם נשארו מגרשים. המציע בוחר מראש היקף יח"ד ולא יכול לשנות אחרי הסגירה.
חוברת עמ' 18 סעיף 5.1.15.6, עמ' 26 סעיף 6.4 ועמ' 33-34 סעיף 6.5.6בינוני
הצעה משותפת עם ערבות הדדית
בכל מגרש כמה זוכים חותמים על חוזה אחד, ביחד ולחוד. אם אחד מבטל או לא משלם, כל הזכייה במגרש עלולה להתבטל והערבות להיחלט.
חוברת עמ' 24 סעיף 5.3, עמ' 11 סעיף 3.12בינוני
מגבלות על מכירה ומגורים
מי שזכה בתעודת חסר דיור לא יכול להעביר זכויות 7 שנים מהחתימה ומתחייב להתגורר בנכס 5 שנים מסיום הבנייה. סיום בנייה בתוך 48 חודשים מאישור העסקה. בסבסוד פיתוח, העברה לפני 5 שנים מסיום הבנייה מחייבת החזר הוצאות פיתוח.
חוברת עמ' 46-47 סעיפים 9.1 ו-9.3דברים חריגים במסמכים:
- מועד ההגשה: פרסום ראשון (02/09/2026) קבע 30/11/2026, והחוברת קובעת 21/12/2026 בצהריים (חוברת עמ' 1 ועמ' 25 סעיף 5.5.1). timeline.json עדיין שומר 30/11/2026. details.json מציג פתיחה ב-09/11/2026 וסגירה ב-21/12/2026, ומועד הפתיחה נראה לא מעודכן, כי ההגשה אפשרית 21 יום לפני הסגירה (חוברת עמ' 17 סעיף 5.1.4, חישוב: כ-30/11/2026)
- החוברת עודכנה אחרי הפרסום: הסכם החכירה בגרסת 01/11/2026 וקובץ החוברת הורד ב-02/11/2026, בעוד ההודעה על פרסום החוברת בתאריך 19/10/2026 (חוברת עמ' 53, timeline.json)
- בפרסום הראשון נכתב 'קדימות לנכים ב-10% מהמגרשים'. בחוברת: 4 מגרשים מתוך 42, כלומר כ-9.5% (חישוב; חוברת עמ' 26 סעיף 6.4.1)
- הוצאות הפיתוח והתקנון מוצגים בנספחים סרוקים, ותקנון התכנית בחוברת הופק ב-23/06/2022 (תקנון עמ' 1-41). ייתכן שהתכנית עודכנה מאז. תיקיית התכנית 219-0674796 חסרה במאגר המקומי
- אישור רשות העתיקות (28/06/2026) מתנה את השיווק בכך שהחוברת תכלול פרק על אתרי עתיקות. החוברת כוללת (סעיף 4.2.7), והזוכה נושא בכל העלויות (נספח טז)
⎘
מסמכים
מקורות ומה עוד לא בדקנו
- עמוד המכרז באתר רמ"י: חוברת ופרסומים.
- תקנון התכנית 219-0674796.
- נתוני המכרז והמפה מאתר רמ"י.
- תיקיית התכנית 219-0674796 לא קיימת ב-docs/tenders/live/plans, ולכן הניתוח נעשה מנספח טו שבחוברת (תקנון שהופק ב-23/06/2022). תאריך אישור התכנית לא נקרא, והוא null
- טבלה 5 נקראה מתמונה סרוקה. בטבלה אחוזים ולא מ"ר, מתחת לכותרת 'שטחי בניה (מ"ר)'. הכפלתי את האחוזים בשטח המגרש בפועל (חישוב), אבל התקנון מציין 'גודל מגרש מזערי' (660/700). חובה לאמת את השטחים מול התכנית
- הערות מס' (1)-(22) לטבלה 5 נקראו חלקית. לא ברור מה בדיוק קווי הבניין (1) במגרשי פינה, ואיזו הערה מגדירה כמה יח"ד קטנות בכל מגרש (בחוברת: 1 במגרשים 68-76 ו-2 בשאר)
- הקביעה אילו מגרשים כוללים זכות מסחר נקראה משורות הרשימה בטבלה, שחלקן מעורבלות בסריקה. המגרשים 46 ו-47 לא נמצאו בשורת המסחר
- נספח ב2 (הוצאות פיתוח למומלצים, עמ' 73-75) לא נקרא
- תכניות נוספות: בתקנון סעיף 1.6 נרשמו כפיפות לתמ"א 1, תמ"א 1/12, תמ"א 1/35 ותמ"מ 2/3, שינוי של תכנית ג/20579 וללא שינוי של תכנית ג/9858. החוברת מזכירה רק את תכנית 219-0674796, ואין תכנית נוספת למגרש מסוים
רוצים לבדוק מקדמים, שווי למ"ר והכרעות של שמאים מכריעים באזור?
שאלו את מכריעמכריע אינה אחראית למידע בעמוד
המידע רוכז ועובד ממסמכים ציבוריים לצורך התרשמות כללית בלבד, וייתכנו בו טעויות, השמטות או נתונים שהשתנו. חלק מהנתונים הם חישוב של מכריע ולא נתון רשמי.
הוא אינו ייעוץ, אינו שומה, אינו המלצה להשתתף או לא להשתתף במכרז ואינו המלצה על מחיר. הוא אינו מחליף בדיקה עצמאית של מסמכי המכרז, שמאי מקרקעין מוסמך ועורך דין.
המסמכים המחייבים הם חוברת המכרז, נספחיה ועדכוניה באתר רמ"י. השימוש במידע באחריות המשתמש בלבד, ומכריע אינה אחראית לכל החלטה, הפסד או נזק שייגרמו ממנו.
⌂
עוד במכריע
עוד על מג'דל שמס
- כל מכרזי רמ"י במג'דל שמס: מכרזים פעילים, תוצאות ומחירי זכייה לאורך השנים והוצאות פיתוח.