מכרזים · מגאר · הרחבה מזרחית

מכרז במגאר: 170 יח"ד, בנייה רוויה

לפי מכריע, נכון ל-07/11/2026: מכרז רמ"י 189/2026 במגאר: 170 יח"ד, בנייה רוויה. מחיר מינימום: 7 ₪, לפני מע"מ. פתוח להגשה עד 23/11/2026, 12:00. מקור: אתר רמ"י.

סוג המכרז:מחיר מטרהפתוח לכולםבנייה רוויההגשה מקוונת

איך זה עובד: ההצעה הגבוהה ביותר על מחיר הקרקע (בלי מע"מ ובלי הוצאות פיתוח), אבל ועדת המכרזים בוחרת לפי "מקסום הכנסות הרשות" מכל המתחמים ולא בהכרח לפי כל מתחם בנפרד. מציע יכול להגיש הצעה למתחם אחד או יותר, אבל בשלב הראשון לא יזכה ביותר משלושה מתחמים.

מכרז "דיור במחיר מטרה" של רמ"י ומשרד הבינוי לחכירת 17 מגרשים ב-7 מתחמים בהרחבה המזרחית של מג'אר (ראס אלחביה), לבניית 170 יח"ד: 113 במחיר מטרה לזכאים ו-57 בשוק החופשי. התחרות היא על מחיר הקרקע, ובלי מחיר מינימום. מעל זה משלמים למשרד כ-25.1 מיליון ש"ח הוצאות פיתוח בכל המתחמים, ורוב הפיתוח עוד לא בוצע. ההגשה עד 23/11/2026 בצהריים.

- ימים

להגשת הצעות
עד 23/11/2026, 12:00

סיכום של מסמכים ציבוריים להתרשמות כללית בלבד. אינו ייעוץ ואינו שומה. המסמכים המחייבים הם חוברת המכרז ועדכוניה באתר רמ"י.

מכרז 189/2026 רשות מקרקעי ישראל

סוגמחיר מטרה

ייעודבנייה רוויה

תכנית251-0329482

מגרשים17, ב-7 מתחמים

יח"ד170

שטח998-2,467 מ"ר

מחיר מינימום7 ₪

פיתוח25,121,279 ₪

ערבות להצעה155,000-446,000 ₪

מעקב המכרז

מתעדכן אוטומטית מאתר רמ"י. נבדק לאחרונה: 07/11/2026 18:00

חוברת המכרז✓ פורסמהעודכנה לאחרונה ב-19/10/2026

מועד ההגשה עכשיו23/11/2026, 12:00נדחה פעם אחת

מצבפתוח להגשהאפשר להגיש הצעות עד המועד

מועדי ההגשה:
02/11/2026
←
23/11/2026

יחידות דיור

170

בכל המכרז

מגרשים

7 מתחמים

פיתוח לרמ"י

25.1 מיליון ₪

בנוסף למחיר הקרקע

דחיות מועד

עד 23/11/2026

◫

תכנית 251-0329482

מג'אר הרחבה מזרחית לפי התכנית

הקמת שכונת מגורים חדשה בחלק המזרחי של מג'אר, כהרחבה לשכונת ראס אלכאביה ליד תוואי המוביל הארצי. התכנית מגדירה מגרשי מגורים, מבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים, שבילים ומערכת דרכים חדשה, וקובעת זכויות בנייה, קווי בניין ושלבי ביצוע (תקנון עמ' 2 ועמ' 9 סעיף 2).

156 דונם

שטח התכנית (תקנון עמ' 3)

526 יח"ד

יח"ד בתכנית (תקנון עמ' 2)

8 יח"ד לדונם

צפיפות ממוצעת (תקנון עמ' 2)

65 דונם

שטח מגורים ב' (תקנון עמ' 10 סעיף 3.2)

מה התכנית רוצה להשיג

אושרה: פרסום לתוקף בעיתונים 31/12/2021 (plan.json)

שלבי ביצוע

שלבי הביצוע ייקבעו בתיאום עם הוועדה המקומית. מימוש התכנית תוך 15 שנה (תקנון עמ' 25 סעיף 7). תנאי לתחילת פיתוח השכונה: התאמת תשתית המים לפי תכנית אב מאושרת. תנאי לאכלוס: פתרון לנגר לתעלת הניקוז, אישור מקורות למערכת הביוב והשלמת תשתית מים כולל התחלת בניית בריכה (תקנון עמ' 20 סעיף 6.4).

⇄

טבלת השטחים בתקנון

מה השתנה בקרקע

איך מתחלק השטח לפני התכנית ואחריה.

לפניהמצב המאושר

קרקע חקלאית 97%

אחרילפי התכנית

מגורים ב' 42%דרך מוצעת 18%

לפני:קרקע חקלאית 96.79%מגורים א' 1.78%דרך מאושרת 1.12%שטח ציבורי פתוח 0.32%

אחרי:מגורים ב' 41.6%דרך מוצעת 17.98%שטח ציבורי פתוח 17.78%מבנים ומוסדות ציבור 6.8%שביל 6.75%שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור 5.82%מתקנים הנדסיים 1.59%דרך מאושרת 1.08%דרך משולבת 0.6%

תקנון, טבלת השטחים. האחוזים מעוגלים.

≡

פרק 4 בתקנון, בשפה פשוטה

ייעודי הקרקע: מה מותר בכל שטח

הייעודים בתכנית, ומה מותר בכל אחד. הייעודים שבמכרז מסומנים.

במכרז

מגורים ב'

41.6% מהתכנית · 100-115 ו-139

בנייה רוויה נמוכה של 5 עד 6 קומות מעל הכניסה הקובעת, עם 10 יח"ד במגרש, בגובה 15 עד 18 מ'.

133% עיקרי ועוד 25% שירות מעל הכניסה הקובעת (מגרשים 100-115)
מיצוי מלוא יח"ד לפני היתר ותעודת גמר
לפחות 2 יח"ד קטנות (עד 80 מ"ר) בכל מגרש
משרד או סטודיו עד 35 מ"ר לכל יח"ד

תקנון עמ' 12 סעיף 4.1 ועמ' 17-18

שטח ציבורי פתוח

17.78% מהתכנית · לא במכרז

גנים, משחקים, תאורה ושבילים לרווחת התושבים.

תקנון עמ' 13 סעיף 4.4

מבנים ומוסדות ציבור

6.8% מהתכנית · לא במכרז

בתי ספר, גני ילדים, מרפאות ותחנות בריאות המשפחה.

תקנון עמ' 12-13 סעיף 4.3

⊞

17 המגרשים במכרז

זכויות הבנייה בכל מגרש

לכל מגרש: שטח, דירות, שטח עיקרי ושירות, קומות, ומה מיוחד בו. בחרו שורה בטבלה כדי לראות את המגרש במפה.

שטח עיקריהחדרים שגרים או עובדים בהם.

שטח שירותממ"דים, מדרגות, מחסנים, לובי, חניה ומערכות.

מתחםמה שנמכר כיחידה אחת. מתחם יכול לכלול כמה מגרשים.

מקורטבלת הזכויות בתקנון התכנית, או החוברת.

מתחם במכרז
מה שבחרתם
מגורים
שטח פתוח
דרכים
מתקנים הנדסיים
מבני ציבור

ייעודי הקרקע מהתכנית המקוונת (מינהל התכנון, XPLAN), והמגרשים במכרז לפי הקואורדינטות באתר רמ"י. רחפו על שטח כדי לראות את הייעוד שלו.

מגרש	שטח	יח"ד	עיקרי	שירות	קומות	במילים פשוטות
100מגורים ב' (דיור במחיר מטרה) · מתחם 80017	-	10	-	-	6	10 יח"ד, עד 6 קומות. שטח המגרש הבודד לא מופיע בחוברת. בחוברת יש שטח למתחם 80017 בלבד:... זכויות לפי אחוזים משטח המגרש: 133% עיקרי ו-25% שירות מעל הכניסה...
101מגורים ב' (דיור במחיר מטרה) · מתחם 80017	-	10	-	-	6	10 יח"ד, עד 6 קומות. שטח המגרש הבודד לא מופיע בחוברת. בחוברת יש שטח למתחם 80017 בלבד:... זכויות לפי אחוזים משטח המגרש: 133% עיקרי ו-25% שירות מעל הכניסה...
103מגורים ב' (דיור במחיר מטרה) · מתחם 80017	-	10	-	-	6	10 יח"ד, עד 6 קומות. שטח המגרש הבודד לא מופיע בחוברת. בחוברת יש שטח למתחם 80017 בלבד:... זכויות לפי אחוזים משטח המגרש: 133% עיקרי ו-25% שירות מעל הכניסה...
102מגורים ב' (דיור במחיר מטרה) · מתחם 80018	-	10	-	-	6	10 יח"ד, עד 6 קומות. שטח המגרש הבודד לא מופיע בחוברת. בחוברת יש שטח למתחם 80018 בלבד:... זכויות לפי אחוזים משטח המגרש: 133% עיקרי ו-25% שירות מעל הכניסה...
104מגורים ב' (דיור במחיר מטרה) · מתחם 80018	-	10	-	-	6	10 יח"ד, עד 6 קומות. שטח המגרש הבודד לא מופיע בחוברת. בחוברת יש שטח למתחם 80018 בלבד:... זכויות לפי אחוזים משטח המגרש: 133% עיקרי ו-25% שירות מעל הכניסה...
106מגורים ב' (דיור במחיר מטרה) · מתחם 80018	-	10	-	-	6	10 יח"ד, עד 6 קומות. שטח המגרש הבודד לא מופיע בחוברת. בחוברת יש שטח למתחם 80018 בלבד:... זכויות לפי אחוזים משטח המגרש: 133% עיקרי ו-25% שירות מעל הכניסה...
105מגורים ב' (דיור במחיר מטרה) · מתחם 80019	-	10	-	-	6	10 יח"ד, עד 6 קומות. שטח המגרש הבודד לא מופיע בחוברת. בחוברת יש שטח למתחם 80019 בלבד:... זכויות לפי אחוזים משטח המגרש: 133% עיקרי ו-25% שירות מעל הכניסה...
107מגורים ב' (דיור במחיר מטרה) · מתחם 80019	-	10	-	-	6	10 יח"ד, עד 6 קומות. שטח המגרש הבודד לא מופיע בחוברת. בחוברת יש שטח למתחם 80019 בלבד:... זכויות לפי אחוזים משטח המגרש: 133% עיקרי ו-25% שירות מעל הכניסה...
109מגורים ב' (דיור במחיר מטרה) · מתחם 80020	-	10	-	-	6	10 יח"ד, עד 6 קומות. שטח המגרש הבודד לא מופיע בחוברת. בחוברת יש שטח למתחם 80020 בלבד:... זכויות לפי אחוזים משטח המגרש: 133% עיקרי ו-25% שירות מעל הכניסה...
110מגורים ב' (דיור במחיר מטרה) · מתחם 80020	-	10	-	-	6	10 יח"ד, עד 6 קומות. שטח המגרש הבודד לא מופיע בחוברת. בחוברת יש שטח למתחם 80020 בלבד:... זכויות לפי אחוזים משטח המגרש: 133% עיקרי ו-25% שירות מעל הכניסה...
111מגורים ב' (דיור במחיר מטרה) · מתחם 80020	-	10	-	-	6	10 יח"ד, עד 6 קומות. שטח המגרש הבודד לא מופיע בחוברת. בחוברת יש שטח למתחם 80020 בלבד:... זכויות לפי אחוזים משטח המגרש: 133% עיקרי ו-25% שירות מעל הכניסה...
108מגורים ב' (דיור במחיר מטרה) · מתחם 80021	-	10	-	-	6	10 יח"ד, עד 6 קומות. שטח המגרש הבודד לא מופיע בחוברת. בחוברת יש שטח למתחם 80021 בלבד:... זכויות לפי אחוזים משטח המגרש: 133% עיקרי ו-25% שירות מעל הכניסה...
113מגורים ב' (דיור במחיר מטרה) · מתחם 80021	-	10	-	-	6	10 יח"ד, עד 6 קומות. שטח המגרש הבודד לא מופיע בחוברת. בחוברת יש שטח למתחם 80021 בלבד:... זכויות לפי אחוזים משטח המגרש: 133% עיקרי ו-25% שירות מעל הכניסה...
114מגורים ב' (דיור במחיר מטרה) · מתחם 80021	-	10	-	-	6	10 יח"ד, עד 6 קומות. שטח המגרש הבודד לא מופיע בחוברת. בחוברת יש שטח למתחם 80021 בלבד:... זכויות לפי אחוזים משטח המגרש: 133% עיקרי ו-25% שירות מעל הכניסה...
112מגורים ב' (דיור במחיר מטרה) · מתחם 80022	-	10	-	-	6	10 יח"ד, עד 6 קומות. שטח המגרש הבודד לא מופיע בחוברת. בחוברת יש שטח למתחם 80022 בלבד:... זכויות לפי אחוזים משטח המגרש: 133% עיקרי ו-25% שירות מעל הכניסה...
115מגורים ב' (דיור במחיר מטרה) · מתחם 80022	-	10	-	-	6	10 יח"ד, עד 6 קומות. שטח המגרש הבודד לא מופיע בחוברת. בחוברת יש שטח למתחם 80022 בלבד:... זכויות לפי אחוזים משטח המגרש: 133% עיקרי ו-25% שירות מעל הכניסה...
139מגורים ב' (דיור במחיר מטרה) · מתחם 80023	998	10	938עיקרי מתחת לכניסה...: 120	200 + 20	5ועוד 2 מרתפים	10 יח"ד, כ-94 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 5 קומות ו-2 מרתפים. שטח המגרש 998 מ"ר בערך, כי מגרש 139 הוא מתחם שלם מגרש 139 הוא מתחם שלם (מתחם 80023). זכויות לפי אחוזים משטח המגרש: 94%...

הזכויות בתכנית נקבעות באחוזים משטח המגרש. מגרשים 100-115: 133% עיקרי ו-25% שירות מעל הכניסה הקובעת (סה"כ 158%), 6 קומות, גובה 18 מ', תכסית 50%, 10 יח"ד. מגרש 139: 94% עיקרי ו-20% שירות מעל הכניסה הקובעת, 12% עיקרי ו-2% שירות מתחת, סה"כ 128%, 5 קומות מעל ו-2 מתחת, גובה 15 מ', 10 יח"ד (תקנון טבלה 5 עמ' 17)
הוועדה המקומית רשאית להעביר זכויות בנייה מעל הכניסה הקובעת אל מתחתיה ולהיפך, ובלבד שהסך לא ישתנה (תקנון עמ' 18 הערה א')
במגרש של 10 יח"ד לפחות 2 יח"ד קטנות, עד 80 מ"ר. גודל יח"ד מרבי בכל התכנית 180 מ"ר (תקנון עמ' 18 הערות ד'-ה'; חוברת עמ' 10 סעיף 2.1.13)
תנאי להיתר: מיצוי מלוא הזכויות, כולל כל יח"ד המותרות במגרש. לא תינתן תעודת גמר לאף יחידה לפני סיום הבנייה בכולן. הקלה מכך היא סטייה ניכרת (תקנון עמ' 22 סעיף 6.7; חוברת עמ' 10 סעיף 2.1.12)
שימושים במגורים ב': מגורים, חניה ומשרד לבעל מקצוע חופשי או סטודיו עד 35 מ"ר לכל יח"ד לדיירי המבנה. אסור מחסן נפרד ממבנה המגורים (תקנון עמ' 12 סעיף 4.1)
הקלה שמוסיפה יח"ד: מותר למכור עד 35% מהיחידות שנוספו בהקלה בשוק החופשי, והשאר במחיר מטרה. מספר יח"ד במחיר מטרה לא יפחת מ-65% מהסך. אחרי קביעת הזוכה, היטל השבחה על ההקלה עליו (חוברת עמ' 9 סעיפים 2.1.6-2.1.7)

מקור: תקנון 251-0329482 טבלה 5 עמ' 17-18; חוברת עמ' 8 (טבלת מתחמים). מספרים שחושבו ולא נקראו מסומנים "חישוב".

⛭

תנאים להיתר בתקנון ובחוברת

מה צריך לקרות לפני שבונים

מה צריך להשלים לפני היתר בנייה, ומי אחראי לזה.

היתרי מגורים רק אחרי תעלת ניקוז

אין להגיש היתרי בנייה למגורים עד שמסדירים תעלת ניקוז בתיאום עם מקורות. בנוסף צריך אישור ניקוז לכל השטח, חיבור לביוב של היישוב באישור משרד הבריאות וקבלת התייחסות מקורות להיתר.

תקנון עמ' 22 סעיף 6.7 ועמ' 20-21 סעיף 6.4 · כל המגרשים

תנאים לאכלוס

לא ניתן לאכלס בלי פתרון לנגר מהשכונה לתעלת הניקוז, אישור מקורות לביוב, והשלמת תשתית מים כולל תחילת ביצוע בריכה באתר המרכזי. נדרשת הודעה מתאגיד המים "פלג הגליל".

תקנון עמ' 20 סעיף 6.4 · כל המגרשים

חלוקה ורישום

תנאי להיתר: הסדרת החלוקה לפי חוק התכנון והבנייה, ורישום לפי סעיף 125. מגרשים 112, 115 ו-139 תלויים גם בעסקת החליפין עם קק"ל.

תקנון עמ' 19 סעיף 6.2; חוברת עמ' 12 סעיף 2.2.9 · כל המגרשים (במיוחד 112, 115, 139)

תנאי היתר בבקשה למגורים

תיאום התכנון והעיצוב עם מהנדס הוועדה, תכנית פיתוח לכל מגרש 1:100, אישור חברת החשמל, אישור פיקוד העורף לפתרונות המיגון, ופתרון בפועל לפינוי הפסולת בשכונה. הזוכה מתחייב לפנות פסולת בנייה ועודפי עפר לאתר מוסדר.

תקנון עמ' 22 סעיף 6.7 ועמ' 24 סעיף 6.14 · כל המגרשים

תנאים מיוחדים בתכנית לעבודות פיתוח

בתכנית יש תנאים מיוחדים לקבלת היתר בעניין עבודות פיתוח באתר. הם באחריות החברה המנהלת ויבוצעו לפי התקדמות עבודות הפיתוח שלה. הזוכה אחראי לברר אותם ולקיים אותם.

חוברת עמ' 22 סעיף 4.9.3 · כל המגרשים

עץ לשימור ועתיקות

במגרש 100 עץ לשימור, ושימור על חשבון הזוכה. אם השטח יוכרז אתר עתיקות, סקר, פיקוח וחפירות הצלה על חשבון הזוכה, ויש אורכה בלוח הזמנים לפי שיקול דעת המשרד.

חוברת עמ' 10-11 סעיפים 2.1.14 ו-2.2.4; תקנון עמ' 21 סעיף 6.6 · 100; כל המגרשים (עתיקות)

קיר ניקוז

במגרשים 100-115 חובה לבנות קיר ניקוז על גבול המגרש כדי שהנגר מלמעלה לא ייכנס אליו.

תקנון עמ' 24 סעיף 6.12 ח' · 100-115

₪

עלות לקונה

כמה זה עולה

אין מחיר מינימום (חוברת עמ' 12 סעיף 3.1.5). בפרסום נכתב "ללא מחיר מינימום", וב-details.json שדה מחיר הסף הוא 1.0 (נראה סמלי). הדירות במחיר מטרה נמכרות לזכאים במחיר שנקבע מראש: שווי מ"ר בנוי עיקרי (10,086 עד 10,236 ש"ח לפי מתחם, לפני מע"מ) כפול שטח הדירה והמקדמים, ואחריו הנחה של 25% עם תקרה של 550,000 ש"ח ליח"ד (חוברת עמ' 7 ועמ' 16-17 סעיף 3.4.13).

מתחם	שטח	מחיר מינימום	שומה	פיתוח	עלות במינימום*
80017	2,403 מ"ר	1 ₪	430,455 ₪	4,409,509 ₪	4,409,510 ₪
80018	2,409 מ"ר	1 ₪	455,904 ₪	4,414,110 ₪	4,414,111 ₪
80019	1,767 מ"ר	1 ₪	429,724 ₪	3,078,411 ₪	3,078,412 ₪
80020	2,467 מ"ר	1 ₪	495,634 ₪	4,464,925 ₪	4,464,926 ₪
80021	2,403 מ"ר	1 ₪	433,778 ₪	4,406,150 ₪	4,406,151 ₪
80022	1,432 מ"ר	1 ₪	147,453 ₪	2,797,665 ₪	2,797,666 ₪
80023	998 מ"ר	1 ₪	53,680 ₪	1,550,509 ₪	1,550,510 ₪

מאתר רמ"י. * עלות במחיר המינימום: מינימום × 1.18 (מע"מ) + פיתוח. כשאתר רמ"י לא מפרסם מחיר מינימום (למשל כשהוא תלוי במספר ההצעות), מופיע "-", ואת המחיר יש לבדוק בחוברת.

עוד תשלומים ותנאים

ערבות הצעה דיגיטלית, לכל מתחם, בתוקף עד 23/04/2027: 80017: 440,000; 80018: 441,000; 80019: 307,000; 80020: 446,000; 80021: 440,000; 80022: 279,000; 80023: 155,000 ש"ח. בהצעה לכמה מתחמים ערבות נפרדת לכל מתחם (חוברת עמ' 8 ועמ' 28 סעיף 7.1). ערבות סרבן רישום: 100,000 ש"ח עד 23/06/2027 (עמ' 21 סעיף 4.4.3)
מחיר הקרקע: הצעת המציע, בתוספת מע"מ. הערבות מומשת מיד עם אישור ועדת המכרזים כתשלום ראשון, והיתרה תשולם תוך 90 יום. איחור מבטל את הזכייה (חוברת עמ' 23-24 סעיף 5.2)
סה"כ תשלום למשרד (הוצאות פיתוח כללי ופיתוח נוסף), תוך 90 יום מאישור הוועדה, צמוד למדד תשומות הבנייה למגורים של 03/2026: 80017: 4,409,509; 80018: 4,414,110; 80019: 3,078,411; 80020: 4,464,925; 80021: 4,406,150; 80022: 2,797,665; 80023: 1,550,509 ש"ח, ובסך הכל 25,121,279 ש"ח לכל המתחמים (חישוב). המרכיבים בכל מתחם: למשל 80017: פיתוח כנגד קבלה 1,943,513, פיתוח כנגד טופס עסקת אקראי 54,342 (ומע"מ עליו 9,781), השתתפות במוסדות ציבור 1,748,047 (ומע"מ 314,648), שדרוג תשתיות בשכונות ותיקות 287,439 (ומע"מ 51,739) (חוברת עמ' 8 וסעיף 5.3)
ערבות ביצוע (צמודה למדד תשומות הבנייה 03/2026) וערבות נזקים לחברה המנהלת (צמודה למדד המחירים לצרכן 03/2026), תוך 90 יום מהאישור, בש"ח (ביצוע / נזקים): 80017: 151,760 / 99,894; 80018: 152,080 / 100,121; 80019: 111,720 / 73,498; 80020: 156,080 / 102,650; 80021: 151,280 / 99,726; 80022: 90,440 / 59,529; 80023: 51,040 / 37,312 (חוברת עמ' 30 סעיף 7.2)
שווי מ"ר בנוי עיקרי לפני מע"מ ולפני הנחה (קובע את מחיר הדירה): 80017: 10,169; 80018: 10,169; 80019: 10,236; 80020: 10,187; 80021: 10,169; 80022: 10,086; 80023: 10,161 ש"ח (חוברת עמ' 8)
מחיר דירה במחיר מטרה: שטח הדירה כולל ממ"ד, בתוספת מרפסת או גינה בשיקלול 30% עד 30 מ"ר, 20% מ-30 עד 60 מ"ר ו-10% מ-60 עד 120 מ"ר, מחסן 40% וחניה 200% (לכל דירה חניה אחת לפחות), כפול שווי המ"ר, בתוספת מע"מ, ואז הנחה של 25% עד 550,000 ש"ח ליח"ד. יש מקדמי קומה (חצי אחוז לקומה, עד 5%). מותר להצמיד למדד תשומות הבנייה מיום חתימת החוזה עם הרוכש (חוברת עמ' 16-17 סעיפים 3.4.13-3.4.15)

חוברת המכרז

על מה לשים לב

תנאים שעולים כסף או זמן, ודברים חריגים שמצאנו במסמכים.

גבוה

קרקע קק"ל בלי עסקת חליפין

שלושה מגרשים (112, 115 ו-139, במתחמים 80022 ו-80023) על קרקע קק"ל. אי אפשר לרשום זכויות עד שתסתיים עסקת חליפין שטרם החלה, ואין צפי. אחרי תשלום מלא הזוכה לא יוכל לרשום את הדירות על שם הרוכשים.

חוברת עמ' 12 סעיף 2.2.9

גבוה

הפיתוח כמעט לא בוצע ותלוי בתשתיות

אחוז הביצוע 2.72%. אין היתרי מגורים לפני שמסדירים תעלת ניקוז עם מקורות, ואין אכלוס לפני פתרון נגר, אישור ביוב מקורות ותחילת בריכת מים. הזוכה משלם מראש כ-140,000 עד 155,000 ש"ח פיתוח ליח"ד (חישוב: סה"כ תשלום למשרד חלקי יח"ד במתחם).

חוברת עמ' 25 סעיף 5.3.5; תקנון עמ' 20-22

גבוה

מחיר מחייב לדירות מול תחרות על קרקע

התחרות היא רק על מחיר הקרקע, בלי מינימום. הדירות במחיר מטרה (113 מתוך 170) נמכרות במחיר שנקבע מראש עם הנחה של 25%, עד 550,000 ש"ח, ו-20% מהדירות היקרות חייבות להימכר בשוק החופשי. הצעה גבוהה מדי על הקרקע לא תתכסה בהעלאת מחיר.

חוברת עמ' 14-17 סעיפים 3.4.3-3.4.13

בינוני

מנגנון הכרזה מדורג והגבלת זכייה

מציע זוכה בעד שלושה מתחמים בשלב הראשון, ואחר כך מנגנון מדורג לפי שיקול דעת הרשות. אי אפשר לקבוע סדר עדיפויות, ולכן הצעות על כמה מתחמים מחייבות ערבות לכל מתחם.

חוברת עמ' 12-13 סעיף 3.1 ועמ' 28-29 סעיף 7.1.10

בינוני

פיצויים מוסכמים עד 250,000 ש"ח ליחידה

מכירה של דירה במחיר מטרה למי שאינו זכאי, מחיר גבוה מהמרבי, מפרט נחות, אפליה ועוד: עד 250,000 ש"ח להפרה. איחור בתחילת בחירת הדירות: 1,000 עד 2,000 ש"ח ליחידה לחודש.

חוברת עמ' 33-34 סעיף 10.1

בינוני

חיוב נוסף בהיטלים ובהוצאות פיתוח

אם חוקי העזר של הרשות המקומית יגבו יותר ממה ששולם במכרז על מבני ציבור, הזוכה ישלם את ההפרש. דמי הקמה, אגרות והיטלים וחובות עבר לרשות ולתאגיד המים עליו.

חוברת עמ' 25-26 סעיפים 5.3.10 ו-5.4

דברים חריגים במסמכים:

הפרסום הראשון (01/09/2026) הודיע שהחוברת תפורסם ב-16/09/2026 והמועד האחרון להגשה 02/11/2026. החוברת עצמה עלתה לאתר רק ב-19/10/2026, והודעת דחיית מועדים (05/10/2026) קבעה הורדה מ-21/10/2026 והגשה עד 23/11/2026 (ציר הזמן; פרסום דחיית מועדים)
חלקות 61, 64 (מגרשים 112 ו-115 במתחם 80022) וחלקה 86 (מגרש 139 במתחם 80023) הן קרקע של קק"ל. עסקת החליפין עם רמ"י טרם החלה ואין לה צפי. עד שתסתיים אי אפשר לרשום את הזכויות על שם הזוכה, והזוכה מוותר על טענות, כולל על ביטול העסקה (חוברת עמ' 12 סעיף 2.2.9 ועמ' 22 סעיף 4.9.8)
אחוז הביצוע המשוקלל של הפיתוח הוא 2.72% בלבד ולא יתעדכן, כלומר כמעט כל הפיתוח עדיין לפני ביצוע. הזוכה משלם מראש הוצאות פיתוח של 25.1 מיליון ש"ח לכל המתחמים (חישוב, עמ' 8) והעבודות מבוצעות בידי חברה מנהלת (חוברת עמ' 25 סעיף 5.3.5 וסעיף 4.9.3)
כל הנספחים (חוזה חכירה, חוזה בנייה, מפרט, ערבויות, חוזה תשתית, מכתבי הרשות המקומית) מופיעים בקובץ החוברת רק כעמודי שער בלי תוכן (עמ' 37-43). לא ניתן היה לקרוא אותם מהקובץ
בטבלת מתחמים בחוברת מופיעים מתחמים ומגרשים בכל מתחם, אבל אין שטח לכל מגרש בנפרד. השטח הוא לכל מתחם (חוברת עמ' 8)
על שער החוברת מופיע "מחוז חיפה", ובפרסומים "מחוז צפון" (חוברת עמ' 1; פרסום ראשון). לא ברור אם זו רק טעות הקלדה

⎘

מסמכים

מקורות ומה עוד לא בדקנו

עמוד המכרז באתר רמ"י: חוברת ופרסומים.
תקנון התכנית 251-0329482.
נתוני המכרז והמפה מאתר רמ"י.

שטח כל מגרש בנפרד לא נמצא. בחוברת יש שטח רק למתחם, בתקנון יש "גודל מגרש מזערי" (630 מ"ר למגרשים 100-115, 995 מ"ר למגרש 139) ובתשריט אין טבלת שטחים. לכן בשדות השטח והזכויות במ"ר בכל מגרש מופיע null, והחישוב לפי אחוזים נעשה רק ברמת המתחם (בהערות)
חוזה החכירה, חוזה הבנייה (נספח ג') ומפרט המחייב, חוזה התשתית (נספח ז'), מכתבי הרשות המקומית ותאגיד המים (נספח ו') ונוסחי הערבויות אינם בתוכן קובץ החוברת (עמ' 37-43 הם עמודי שער). לא ידוע מה כתוב בהם, ובפרט הגדרת שלבי הבנייה 05, 06 ו-42
שדה mechirShuma ב-details.json (למשל 430,455 ש"ח למתחם 80017 ו-53,680 ש"ח למתחם 80023) לא מוסבר בחוברת. לא ברור אם זה אומדן ערך הקרקע, ולכן לא נעשה בו שימוש
אחוזי הזכויות והקווים נלקחו מטבלה 5 בתקנון (קריאה מהתמונה של עמ' 17). חלוקת הזכויות בין המגרשים בתוך מתחם תלויה בשטח כל מגרש, ושטחי המתחם בחוברת הם "בערך" ויקבעו סופית במדידה
מצב הפיתוח בפועל, מועד תחילת הבריכה והתעלה של מקורות, ומועד מסירת המגרשים לא ידועים
הנספח המחייב של התכנית (בינוי ופיתוח) והנספח התחבורתי לא נקראו, וגם תנאים ספציפיים למגרשים לא נבדקו

רוצים לבדוק מקדמים, שווי למ"ר והכרעות של שמאים מכריעים באזור?

שאלו את מכריע

מכריע אינה אחראית למידע בעמוד

המידע רוכז ועובד ממסמכים ציבוריים לצורך התרשמות כללית בלבד, וייתכנו בו טעויות, השמטות או נתונים שהשתנו. חלק מהנתונים הם חישוב של מכריע ולא נתון רשמי.

הוא אינו ייעוץ, אינו שומה, אינו המלצה להשתתף או לא להשתתף במכרז ואינו המלצה על מחיר. הוא אינו מחליף בדיקה עצמאית של מסמכי המכרז, שמאי מקרקעין מוסמך ועורך דין.

המסמכים המחייבים הם חוברת המכרז, נספחיה ועדכוניה באתר רמ"י. השימוש במידע באחריות המשתמש בלבד, ומכריע אינה אחראית לכל החלטה, הפסד או נזק שייגרמו ממנו.

נבדק לאחרונה: 22/10/2026 · מכריע אינה שמאי ואינה צד למכרז.

⌂

עוד במכריע

עוד על מגאר

כל מכרזי רמ"י במגאר: מכרזים פעילים, תוצאות ומחירי זכייה לאורך השנים והוצאות פיתוח.