מגורים א' בג/13407
65.0% מהתכנית · 1015, 1024בתים למגורים בצפיפות של עד 10 יח"ד לדונם.
- שטח עיקרי 120%, שירות 24%, סה"כ 144%, תכסית 36%
- 4 קומות עד 14 מ'
- קווי בניין: צדדי 3, אחורי 3, קדמי לפי התשריט
- היתר רק אחרי ביצוע דרך ציבורית אל המגרש
מכרזים · שיח דנון
מכרז בשיח דנון: 43 יח"ד, בנייה נמוכה/צמודת קרקע
לפי מכריע, נכון ל-07/11/2026: מכרז רמ"י 171/2026 בשיח דנון: 43 יח"ד, בנייה נמוכה/צמודת קרקע. פתוח להגשה עד 21/12/2026, 12:00. מקור: אתר רמ"י.
סוג המכרז:הרשמה והגרלהפתוח לכולםבנייה נמוכה/צמודת קרקעהגשה מקוונת
איך זה עובד: הגרלה ממוחשבת, בלי הצעת מחיר. כל מציע נרשם לקבוצה אחת, ואחרי ההגרלה ועדת המכרזים בודקת את ההצעות לפי סדר העלייה בגורל. ההקצאה לפי סעיף 6.4 (עמ' 24): מגרש אחד של 3 יח"ד לבעלי מוגבלות; 5 מגרשים של 4 יח"ד לחיילי מילואים לוחמים בני המקום; ארבעה מגרשים נוספים (3, 4, 5 ו-8 יח"ד) לחיילי מילואים לוחמים...
מכרז הרשמה והגרלה של רמ"י לחכירה ל-98 שנה של 10 מגרשים לבנייה עצמית בשיח דנון, בסך הכול 43 יח"ד. המחיר קבוע ולא תחרותי: הזוכה משלם את ערך הקרקע אחרי הנחות (אזור עדיפות 51%, ועוד הנחות לפי הקבוצה), ועוד כ-50-55 אלף ש"ח פיתוח ליח"ד. כל המגרשים מוקצים קודם לנכים ולחיילי מילואים לוחמים, ורק מה שנשאר עובר לשאר הקבוצות. ההגשה עד 21/12/2026 בשעה 12:00, וערבות ההצעה 5,000 ש"ח.
- ימים
להגשת הצעות
עד 21/12/2026, 12:00
עד 21/12/2026, 12:00
סיכום של מסמכים ציבוריים להתרשמות כללית בלבד. אינו ייעוץ ואינו שומה. המסמכים המחייבים הם חוברת המכרז ועדכוניה באתר רמ"י.
מכרז 171/2026 רשות מקרקעי ישראל
סוגהרשמה והגרלה
ייעודבנייה נמוכה/צמודת קרקע
תכניתג/13407, ג/2316
מגרשים10
יח"ד43
שטח433-766 מ"ר
מחיר מינימוםלפי מספר ההצעות
פיתוח2,269,049 ₪
ערבות להצעה5,000 ₪
מעקב המכרז
מתעדכן אוטומטית מאתר רמ"י. נבדק לאחרונה: 07/11/2026 18:00חוברת המכרז✓ פורסמהעודכנה לאחרונה ב-03/11/2026
מועד ההגשה עכשיו21/12/2026, 12:00נדחה 2 פעמים
מצבפתוח להגשהאפשר להגיש הצעות עד המועד
- מועדי ההגשה:
- 26/10/2026
- 14/12/2026
- 21/12/2026
יחידות דיור
43
בכל המכרז
מגרשים
10
10 מתחמים
פיתוח לרמ"י
2.3 מיליון ₪
בנוסף למחיר הקרקע
דחיות מועד
2
עד 21/12/2026
◫
תכנית ג/7405 ; ג/13407 ; ג/2316
ג/7405 "שיח דנון - מגורים" (שינוי לג/2316 ולג/5130); ג/13407 "עדכון מערכת הדרכים והוספת שטחי ציבור בשיח' דנון" (שינוי לג/7405 ולג/2316); ג/2316 "תכנית מפורטת שייח' דנון" מ-1975 לפי התכנית
ג/7405 מעדכנת את ייעודי הקרקע בשיח דנון, מגדילה את אחוזי הבנייה ומספר הקומות, וקובעת הנחיות פיתוח ורשת דרכים חדשה (תקנון ג/7405 סעיף 10 עמ' 2). ג/13407 היא תכנית צרה יותר לשכונה: איחוד וחלוקה של מגרשים בבעלות המדינה, שינוי הדרכים, הגדלת שטחים לצרכי ציבור, שינוי קווי בניין והוראות בינוי ופיתוח (תקנון ג/13407 סעיפים 1.10-1.11 עמ' 2). ג/2316 היא תכנית החלוקה המקורית משנות ה-70.
224 דונם
שטח תכנית ג/7405 (תקנון ג/7405 סעיף 5 עמ' 1)
33 דונם
שטח תכנית ג/13407 (תקנון ג/13407 סעיף 1.5 עמ' 2)
213 יח"ד
יחידות דיור בג/13407 (10 יח"ד לדונם) (תקנון ג/13407 סעיף 1.12 עמ' 3)
31 מגרשים
מגרשי מגורים בג/13407 (תקנון ג/13407 סעיף 1.12 עמ' 3)
מה התכנית רוצה להשיג
ג/7405 מעדכנת את ייעודי הקרקע בשיח דנון, מגדילה את אחוזי הבנייה ומספר הקומות, וקובעת הנחיות פיתוח ורשת דרכים חדשה (תקנון ג/7405 סעיף 10 עמ' 2). ג/13407 היא תכנית צרה יותר לשכונה: איחוד וחלוקה של מגרשים בבעלות המדינה, שינוי הדרכים, הגדלת שטחים לצרכי ציבור, שינוי קווי בניין והוראות בינוי ופיתוח (תקנון ג/13407 סעיפים 1.10-1.11 עמ' 2). ג/2316 היא תכנית החלוקה המקורית משנות ה-70.
אושרה: ג/7405: פרסום לתוקף ברשומות 10/12/1998 (ילקוט פרסומים 4710). ג/13407: אושרה בוועדה המחוזית 13/09/2004 ופורסמה בילקוט פרסומים 5362 ב-15/02/2005 (תקנון עמ' 11; plan.json מציין פרסום בעיתונים 28/12/2004). ג/2316: פרסום לתוקף ברשומות 13/05/1982 (ילקוט פרסומים 2812)שלבי ביצוע
בתקנונים אין פרק שלבי ביצוע ולוח זמנים. ג/13407: מבנים שמסומנים להריסה יהרסו לא יאוחר משישה חודשים מתחילת התוקף (סעיף 5.4.1 עמ' 7). פיתוח התשתיות הציבוריות נעשה על ידי המועצה האזורית מטה אשר, בלי לוח זמנים בחוברת (חוברת עמ' 42 סעיף 8.5.1). זוכה חייב לסיים בנייה תוך 48 חודשים מיום אישור העסקה (חוברת עמ' 50 סעיף 9.1.1).
⇄
טבלת השטחים בתקנון
מה השתנה בקרקע
איך מתחלק השטח לפני התכנית ואחריה.
לפניהמצב המאושר
אחרילפי התכנית
לפני:מגורים א' (ג/13407) 73.3%בניני ציבור (ג/13407) 5.3%דרכים ושבילים (ג/13407) 21.4%
אחרי:מגורים א' (ג/13407) 65.0%בניני ציבור (ג/13407) 10.0%שטח ציבורי פתוח (ג/13407) 1.9%דרכים ושבילים (ג/13407) 23.1%
תקנון, טבלת השטחים. האחוזים מעוגלים.
≡
פרק 4 בתקנון, בשפה פשוטה
ייעודי הקרקע: מה מותר בכל שטח
הייעודים בתכנית, ומה מותר בכל אחד. הייעודים שבמכרז מסומנים.
מגורים א' בג/7405
· 203, 204, 205, 206, 89בתים למגורים, עד 4 יח"ד במגרש.
- שטח עיקרי 120%, שירות 24%, סה"כ 144%, תכסית 36%
- 4 קומות עד 14 מ'
- קווי בניין: צדדי 3, אחורי 3, קדמי לפי התשריט; קו בניין 0 בהסכמת השכן, בלי פתחים
- מגרש מינימלי 400 מ"ר או לפי הקיים (לא פחות מ-250)
מגורים ב' בג/7405
· 518כמו מגורים א', אבל עם אחוזי בנייה גבוהים יותר, ובלי בנייה מתחת למפלס הכניסה.
- שטח עיקרי 130%, שירות 20%, סה"כ 150%, תכסית 50%
- 3 קומות עד 11 מ'
- קווי בניין 2 מ' מצדדים ומאחור
- כל היתר בנייה מותנה בחוות דעת והסכמה של רשות העתיקות
מגורים א' בג/2316
· 199, 200בתים למגורים לפי תכנית ישנה מ-1975, בלי הפרדה בין שטח עיקרי לשירות.
- בנייה עד 33% בקומה, ועד 100% מהמגרש ב-3 קומות
- מגרש מינימלי 400 מ"ר
- קווי בניין: קדמי 4, צדדי 0 או 3, אחורי 3
- מותר מבנה עזר עד 25 מ"ר
מבני ציבור ושטח ציבורי פתוח
11.9% מהתכניתאתר א' למעון יום ולמרפאה (טיפת חלב), אתר ב' למועדון נוער, ושטח לפיתוח גני ונופי.
- נבנים על ידי הגורם המפתח (המועצה האזורית מטה אשר), לא על ידי הזוכים
- הזוכים משלמים על כך "מוסדות ציבור" וחלף שצ"פ בנספח ב1
⊞
10 המגרשים במכרז
זכויות הבנייה בכל מגרש
לכל מגרש: שטח, דירות, שטח עיקרי ושירות, קומות, ומה מיוחד בו. בחרו שורה בטבלה כדי לראות את המגרש במפה.
שטח עיקריהחדרים שגרים או עובדים בהם.
שטח שירותממ"דים, מדרגות, מחסנים, לובי, חניה ומערכות.
מתחםמה שנמכר כיחידה אחת. מתחם יכול לכלול כמה מגרשים.
מקורטבלת הזכויות בתקנון התכנית, או החוברת.
- מתחם במכרז
- מה שבחרתם
- חלקות שכנות
- מגורים
- מבני ציבור
- שטח פתוח
- דרכים
גוש 18253 חלקה 31; גוש 18253 חלקה 39; גוש 18253 חלקה 4, לפי מפת החלקות של המרכז למיפוי ישראל. החלקה של המכרז מסומנת, וסביבה החלקות השכנות וייעודי הקרקע מתכניות מקוונות. זו החלקה כולה, לא הדירה עצמה.
| מגרש | שטח | יח"ד | עיקרי | שירות | קומות | במילים פשוטות |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1015מגורים א' | 766 | 8 | 919סה"כ שירות, 24%: 184 | - | 4 | 8 יח"ד, כ-115 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 4 קומות. גוש 18253 חלקה 39, גוש 18253 חלקה 40, גוש 18253 חלקה 31. זכויות לפי הטבלה בתכנית: 120% שטח עיקרי, 24% שירות, סה"כ 144% (108%... |
| 1024מגורים א' | 523 | 5 | 628סה"כ שירות, 24%: 126 | - | 4 | 5 יח"ד, כ-126 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 4 קומות. גוש 18253 חלקה 4, גוש 18253 חלקה 5. שטח 523 מ"ר, 5 יח"ד (details. זכויות לפי הטבלה בתכנית: 120% שטח עיקרי, 24% שירות, סה"כ 144% (108%... |
| 203מגורים א' | 508 | 4 | 610סה"כ שירות, 24%: 122 | - | 4 | 4 יח"ד, כ-152 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 4 קומות. גוש 18253 חלקה 48, גוש 18253 חלקה 63, גוש 18253 חלקה 49. זכויות לפי הטבלה בתכנית: 120% שטח עיקרי, 24% שירות, סה"כ 144% (108%... |
| 204מגורים א' | 595 | 4 | 714סה"כ שירות, 24%: 143 | - | 4 | 4 יח"ד, כ-178 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 4 קומות. גוש 18253 חלקה 61, גוש 18253 חלקה 63, גוש 18253 חלקה 48. זכויות לפי הטבלה בתכנית: 120% שטח עיקרי, 24% שירות, סה"כ 144% (108%... |
| 205מגורים א' | 653 | 4 | 784סה"כ שירות, 24%: 157 | - | 4 | 4 יח"ד, כ-196 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 4 קומות. גוש 18254 חלקה 12, גוש 18254 חלקה 6, גוש 18254 חלקה 13. זכויות לפי הטבלה בתכנית: 120% שטח עיקרי, 24% שירות, סה"כ 144% (108%... |
| 206מגורים א' | 575 | 4 | 690סה"כ שירות, 24%: 138 | - | 4 | 4 יח"ד, כ-172 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 4 קומות. גוש 18254 חלקה 12, גוש 18254 חלקה 13, גוש 18254 חלקה 6. זכויות לפי הטבלה בתכנית: 120% שטח עיקרי, 24% שירות, סה"כ 144% (108%... |
| 89מגורים א' | 460 | 4 | 552סה"כ שירות, 24%: 110 | - | 4 | 4 יח"ד, כ-138 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 4 קומות. גוש 18254 חלקה 25. שטח 460 מ"ר, 4 יח"ד (details.json ונספח ב' עמ' 66). זכויות לפי הטבלה בתכנית: 120% שטח עיקרי, 24% שירות, סה"כ 144% (108%... |
| 518מגורים ב' | 553 | 4 | 719סה"כ בנייה מותרת,...: 830 | 111 | 3 | 4 יח"ד, כ-180 מ"ר עיקרי לדירה בממוצע, עד 3 קומות. גוש 18254 חלקה 41, גוש 18254 חלקה 22, גוש 18255 חלקה 33. זכויות לפי הטבלה בתכנית: 130% שטח עיקרי ו-20% שירות, סה"כ 150%, כולם... |
| 199מגורים א' | 433 | 3 | -סה"כ בנייה מותרת,...: 433 | - | 3 | 3 יח"ד, עד 3 קומות. גוש 18254 חלקה 23, גוש 18254 חלקה 41, גוש 18254 חלקה 22. זכויות לפי טבלה 20 בתכנית ג/2316: מגורים א', מגרש מינימלי 400 מ"ר,... |
| 200מגורים א' | 457 | 3 | -סה"כ בנייה מותרת,...: 457 | - | 3 | 3 יח"ד, עד 3 קומות. גוש 18254 חלקה 23, גוש 18254 חלקה 14. שטח 457 מ"ר, 3 יח"ד (details. זכויות לפי טבלה 20 בתכנית ג/2316: מגורים א', מגרש מינימלי 400 מ"ר,... |
- שלוש תכניות חלות על המגרשים: ג/7405 על 203, 204, 205, 206, 89 ו-518; ג/13407 על 1015 ו-1024; ג/2316 על 199 ו-200 (חוברת עמ' 5 סעיף 1 וסעיף 4.1.1 עמ' 11). ג/13407 היא שינוי של ג/7405 ושל ג/2316, ואם יש סתירה ביניהן מה שנקבע בג/13407 גובר (תקנון ג/13407 עמ' 1 סעיף 1.3.2)
- אם יש סתירה בין נתוני המכרז לתכנית, התכנית קובעת והזוכה לא יכול להלין על רמ"י (חוברת עמ' 11 סעיף 4.1.1)
- שיפור תנאי התכנית אחרי הזכייה לא מחייב תשלום נוסף לרמ"י. היטל השבחה על השבחה עד יום הקביעה גובה הרשות המקומית חלף היטל מרמ"י, וחבות שתיווצר אחר כך על הזוכה (חוברת עמ' 12 סעיף 4.1.3 ועמ' 44 סעיף 8.6.2)
- שינוי או הקלה בתכנית שגורמים להגדלת הוצאות הפיתוח: הזוכה משלם פיתוח נוסף (חוברת עמ' 12 סעיף 4.1.4)
- מגורים א' בג/13407 ובג/7405: מגרש מינימלי 400 מ"ר או לפי הקיים (לא פחות מ-250). בניין אחד בלבד למגרש, ובמגרש של 700-800 מ"ר מותרים שני בתים בקיר משותף (תקנון ג/7405 סעיף 16 הערה 1 עמ' 5; ג/13407 סעיף 4.2 עמ' 5)
- מותר להעביר אחוזי בנייה בין מעל מפלס הכניסה למתחתיו, בתנאי שסך האחוזים לא יעלה (תקנון ג/7405 סעיף 16 הערה 2 עמ' 5; תקנון ג/13407 סעיף 4.2.6 עמ' 6, העברה כלפי מעלה באישור הוועדה)
מקור: תקנון ג/13407 סעיף 4.2 טבלה עמ' 5; חוברת עמ' 5 ונספחים ב' ו-ב1 עמ' 66-68, תקנון ג/2316 טבלה 20 עמ' 3; חוברת עמ' 5 ונספחים ב' ו-ב1 עמ' 66-68, תקנון ג/7405 סעיף 16 טבלה עמ' 4-5; חוברת עמ' 5 ונספחים ב' ו-ב1 עמ' 66-68, תקנון ג/7405 סעיף 16 טבלה עמ' 5; חוברת עמ' 5 ונספחים ב' ו-ב1 עמ' 66-68. מספרים שחושבו ולא נקראו מסומנים "חישוב".
⛭
תנאים להיתר בתקנון ובחוברת
מה צריך לקרות לפני שבונים
מה צריך להשלים לפני היתר בנייה, ומי אחראי לזה.
דרך ציבורית אל המגרש
אין היתר עד שנבנית דרך ציבורית בין המגרש לדרך מאושרת וסלולה. האחריות על הדרכים והפיתוח אצל המועצה האזורית, והזוכה לא יכול לבוא בטענות לרמ"י על לוחות הזמנים.
תקנון ג/13407 סעיף 4.3.1.3 עמ' 6; חוברת עמ' 42 סעיף 8.5.1 · 1015, 1024גישה סלולה למגרש
אין היתר בלי שהובטחה גישה למגרש בדרך אספלט או שביל לפי אישור הוועדה המקומית. אין להקים בניין בחלקה בלי חיבור לדרכים או להולכי רגל.
תקנון ג/7405 סעיפים 17 ו-21.3 עמ' 5-6 · 203, 204, 205, 206, 89, 518רשות העתיקות
היתר במגרש 518 מותנה בחוות דעת והסכמה של רשות העתיקות. בכל התכנית אסור לבנות, להרוס או לחפור באתר עתיקות בלי אישור מראש. אם דרושות חפירות הצלה, הזוכה משלם.
תקנון ג/7405 סעיפים 15.03 ו-29 עמ' 3 ו-8; חוברת עמ' 13-14 סעיף 4.2.6 · 518 (ובכל אתר עתיקות בתכנית)חשמל, מים, ביוב, ניקוז וכיבוי אש
אלה תנאים לקבלת היתר: חיבור לביוב לפי תכנית מאושרת, אספקת מים באישור משרד הבריאות, ניקוז, פתרון לכיבוי אש, ומרחקי בנייה מקווי חשמל עיליים (למשל 2 מ' מקו מתח נמוך חשוף, 5 מ' מקו מתח גבוה עד 33 קילו-וולט).
תקנון ג/13407 סעיפים 6.1-6.5 עמ' 8-9; תקנון ג/7405 סעיפים 23-27 עמ' 7-8 · כל המגרשיםאשפה
אין היתר עד שנקבע במגרש מקום לפחי אשפה לפי הוועדה, ויש פתרון לפינוי פסולת בנייה.
תקנון ג/7405 סעיף 28 עמ' 8; תקנון ג/13407 סעיף 6.6 עמ' 9 · כל המגרשיםבדיקת תנאי ההיתר מול המועצה
בתכניות יש תנאים מיוחדים להיתר בנוגע לפיתוח. הם באחריות המועצה האזורית ומתקדמים עם הפיתוח. הזוכה חייב לברר אותם בעצמו.
חוברת עמ' 12 סעיף 4.1.5 ועמ' 51 סעיף 10.4 · כל המגרשיםרישום זכויות בטאבו
עד שתיערך פרצלציה אי אפשר לרשום את זכויות החכירה בלשכת רישום המקרקעין, ורמ"י לא נותנת שירות לפני חתימה על שטרי שכירות. במגרש 205 זה כתוב במפורש בגלל קרקע ייעוד (דרך).
חוברת עמ' 50 סעיף 9.2 ועמ' 52 סעיף 10.6 · 205, ובכל מגרש שטרם עבר פרצלציה₪
עלות לקונה
כמה זה עולה
אין מחיר מינימום ואין הצעת מחיר. המחיר קבוע בנספח ב' (עמ' 66): "מלוא ערך הקרקע" הוא השומה (תואם ל-mechirShuma ב-details.json, למשל 543,080 ש"ח למגרש 1015 ו-67,885 ש"ח ליח"ד). ממנו מורידים הנחות לפי הקבוצה (סעיף 8.7, עמ' 45-47): אזור עדיפות לאומית ב' 51% (עד 500,000 ש"ח ליח"ד); חסר דיור עוד 5% (עד 900,000 ש"ח); חייל מילואים פעיל עוד 15% (ב
| מתחם | שטח | מחיר מינימום | שומה | פיתוח | עלות במינימום* |
|---|---|---|---|---|---|
| 1015 | 766 מ"ר | - | 543,080 ₪ | 406,569 ₪ | - |
| 1024 | 523 מ"ר | - | 389,472 ₪ | 260,894 ₪ | - |
| 199 | 433 מ"ר | - | 273,212 ₪ | 163,779 ₪ | - |
| 200 | 457 מ"ר | - | 293,679 ₪ | 163,779 ₪ | - |
| 203 | 508 מ"ר | - | 390,114 ₪ | 212,338 ₪ | - |
| 204 | 595 מ"ר | - | 477,982 ₪ | 212,338 ₪ | - |
| 205 | 653 מ"ר | - | 536,560 ₪ | 212,338 ₪ | - |
| 206 | 575 מ"ר | - | 457,782 ₪ | 212,338 ₪ | - |
| 518 | 553 מ"ר | - | 508,629 ₪ | 212,338 ₪ | - |
| 89 | 460 מ"ר | - | 328,921 ₪ | 212,338 ₪ | - |
מאתר רמ"י. * עלות במחיר המינימום: מינימום × 1.18 (מע"מ) + פיתוח. כשאתר רמ"י לא מפרסם מחיר מינימום (למשל כשהוא תלוי במספר ההצעות), מופיע "-", ואת המחיר יש לבדוק בחוברת.
עוד תשלומים ותנאים
- ערבות הצעה: 5,000 ש"ח, ערבות דיגיטלית, בתוקף עד 21/12/2027 (חוברת עמ' 52-53 סעיף 11.1). בבחירת המגרש היא נחלטת כתשלום ראשון על חשבון הקרקע. הזוכה מאריך אותה כך שתהיה תקפה 180 יום מאישור העסקה (עמ' 40 סעיף 8.3.6)
- קרקע: מחיר מנספח ב' בתוספת מע"מ לפי השיעור ביום התשלום, צמוד למדד המחירים לצרכן מיולי 2026 עד יום אישור העסקה (חוברת עמ' 40 סעיף 8.2.1). שיעור המע"מ בנספח ב1: 18% (עמ' 68)
- מועד תשלום: יתרת הקרקע ופיתוח נוסף תוך 90 יום מיום אישור העסקה (חוברת עמ' 40 סעיף 8.3.2 ועמ' 42 סעיף 8.5.2). הקרקע בשובר אחד (עמ' 41 סעיף 8.3.14). בכרטיס אשראי עד 35,000 ש"ח בלבד (עמ' 42 סעיף 8.4.1.4)
- הוצאות פיתוח נוספות לרמ"י, כולל מע"מ 18% ומדד תשומות בנייה 06/2026: סה"כ 2,269,053 ש"ח ל-10 המגרשים (חישוב מנספח ב1; 2,269,049 ש"ח לפי details.json). לכל מגרש: ישן מול חדש 18,105 ש"ח, ומוסדות ציבור וחלף שצ"פ לפי מספר היח"ד (חוברת עמ' 68). הסכומים מתעדכנים למדד האחרון בעת אישור ועדת המכרזים (עמ' 42 סעיף 8.5.3.2)
- סך מלוא ערך הקרקע של 10 המגרשים לפי השומה: 4,199,431 ש"ח (חישוב מ-details.json), לפני כל הנחה
- בנוסף לרמ"י: דמי הקמה, אגרות והיטלי פיתוח לרשות המקומית ולתאגיד, מס רכישה, וחובות עבר על המגרש (חוברת עמ' 42 סעיף 8.5.1 ועמ' 44 סעיפים 8.6.1 ו-8.6.3)
!
חוברת המכרז
על מה לשים לב
תנאים שעולים כסף או זמן, ודברים חריגים שמצאנו במסמכים.
גבוה
מגרש 205: אי אפשר לרשום בטאבו
הקרקע רשומה כדרך (מקרקעי ייעוד). רישום החכירה בטאבו רק אחרי פרצלציה, ובלי רישום רמ"י לא תבצע רישום משכנתא או העברת זכויות (חוברת עמ' 50 סעיף 9.2). בפועל: קשה לקבל הלוואה לבנייה, ואין תאריך לפרצלציה.
חוברת עמ' 50 ו-52 סעיף 10.6גבוה
תשלום מלא תוך 90 יום
אחרי בחירת המגרש הערבות (5,000 ש"ח) נחלטת כמקדמה, והיתרה בתוספת מע"מ וכל הפיתוח צריכים להיות משולמים תוך 90 יום מיום אישור העסקה. איחור מבטל את הזכייה ומחלט את הערבות. לדוגמה במגרש 89: פיתוח 212,338 ש"ח כולל מע"מ, ועוד קרקע לפי הקבוצה (למשל 4 מציעים חסרי דיור משלמים 151,303.68 ש"ח לפני מע"מ, חישוב: 37,825.92 כפול 4).
חוברת עמ' 40-43 סעיפים 8.3 ו-8.5; נספח ב1 עמ' 68גבוה
הפיתוח יקר יחסית למחיר הקרקע
הפיתוח הוא 50,821-54,593 ש"ח ליח"ד (חישוב מנספח ב1), בערך כמו מחיר הקרקע ליח"ד לחסר דיור (31,227-61,704 ש"ח). הוא כולל "מוסדות ציבור" ו"חלף שצ"פ", שאין עליהם הנחה, והוא צמוד למדד תשומות הבנייה ועלול לעלות עד התשלום.
חוברת עמ' 66 ו-68; עמ' 42 סעיף 8.5.3.2בינוני
מועדי הביצוע מול הפיתוח
חייבים לסיים בנייה תוך 48 חודשים מאישור העסקה. לפיתוח של המועצה האזורית אין לוח זמנים, והיתר בנייה תלוי בביצוע דרכים (במגרשים 1015 ו-1024). הארכה אפשרית רק לפי פרק 5.7 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.
חוברת עמ' 42 ו-50 סעיפים 8.5.1 ו-9.1בינוני
עיגול יח"ד במגרש 1015
במגרש 1015 התכנית נותנת 7.66 יח"ד לפי 10 לדונם, והחוברת מעגלת ל-8 לפי החלטת הוועדה המרחבית שאינה בתקנון. אם בהיתר יאושרו 7 יח"ד, קבוצה שנרשמה ל-8 תקבל פחות.
חוברת עמ' 51 סעיף 10.5; תקנון ג/13407 עמ' 6בינוני
מגרשים 199 ו-200: גישה ובעלות משותפת
הגישה בתכנית היא שביל להולכי רגל בלבד, והשימוש לרכב לפי התייחסות של הוועדה המרחבית. המגרשים הם חלק מחלקה 23 בבעלות משותפת של המדינה ואחרים, עם הסכם שיתוף רשום.
חוברת עמ' 52 סעיפים 10.7-10.8דברים חריגים במסמכים:
- המועד האחרון להגשה: החוברת ו-details.json אומרים 21/12/2026 בשעה 12:00 (חוברת עמ' 1 ו-23 סעיף 5.5.1). אבל הפרסום האחרון בתיקיית המסמכים, מ-23/09/2026, דוחה ל-14/12/2026, ו-timeline.json נבדק ב-22/10/2026 ועדיין מציג 14/12/2026. כנראה הייתה דחייה נוספת שלא נמצאה בתיקייה
- הפרסום הראשון (26/07/2026) ופרסום הדחייה מדברים על 10 מגרשים ו-39 יח"ד, והחוברת על 10 מגרשים ו-43 יח"ד (חוברת עמ' 1 ו-5). לא ברור מה השתנה. בנספח ב1 (עמ' 68) יש 11 מגרשים ו-47 יח"ד, כי מופיע שם גם מגרש 210 (600 מ"ר, 4 יח"ד) שאינו ברשימת המכרז
- סעיף 10.5 (עמ' 51) מסביר שמספר היח"ד נקבע בהתייחסות הוועדה המרחבית מ-06/05/2026: 10 יח"ד לדונם, עיגול כלפי מעלה משארית של חצי ומעלה. התקנון עצמו (ג/13407 סעיף 4.2.9) לא מזכיר עיגול
- סעיף 10.6 (עמ' 52): חלקות 6, 41, 23 בגוש 18254 וחלקות 61, 63 בגוש 18253 רשומות כמקרקעי ייעוד (דרך), אבל ההגבלה על רישום הזכויות מוזכרת רק במגרש 205. לפי details.json החלקות האלה נמצאות גם במגרשים 199, 200, 203, 204, 206 ו-518
- שטחי מגרשים שונים בנספחים: מגרש 518 הוא 553 מ"ר בנספח ב' ו-533 מ"ר בנספח ב1, ומגרש 1024 הוא 523 מ"ר בנספח ב' ו-532 מ"ר בנספח ב1 (חוברת עמ' 66 ו-68). הסכומים בנספח ב1 לא תואמים ל-details.json בשקל או שניים (למשל 406,570 מול 406,569)
- התצהיר על אי קבלת מגרש מסובסד ב-5 השנים האחרונות מופיע בחוברת כנספח ז'2 (סעיף 3.3 עמ' 10 וסעיף 5.2.1 עמ' 20), אבל תוכן הנספחים (עמ' 3) מסמן את נספח ז'2 "בוטל"
⎘
מסמכים
מקורות ומה עוד לא בדקנו
- עמוד המכרז באתר רמ"י: חוברת ופרסומים.
- תקנון התכנית ג/13407, ג/2316, ג/7405.
- נתוני המכרז והמפה מאתר רמ"י.
- תשריטי התכניות (tashrit.pdf) לא נקראו. לכן לא נבדקו קווי בניין קדמיים לכל מגרש, גבולות המגרשים, עצים לשימור ודרכים לביטול, וגם לא אם מגרשים 199 ו-200 נמצאים בתחום ג/7405 או רק בג/2316
- מספרי העמודים בתקנוני התכניות הם המספרים המודפסים בתקנון עצמו. בתקנוני ג/7405 וג/2316 המספר המודפס נמוך ב-1 ממספר העמוד בקובץ ה-PDF, ובג/13407 הם זהים
- לפי plan.json של ג/2316, תכנית נוספת 201-0432898 (2017) משנה אותה. החוברת לא מזכירה אותה ולא נבדק אם היא חלה על מגרשים 199 ו-200
- סעיף 6.4.3 בחוברת (עמ' 24) ריק בטקסט הסרוק, ולא נבדק בתמונה
- נוסח הסכם החכירה (נספח א', חוברת עמ' 57-65) ושאר הנספחים והטפסים (עמ' 69-139, חוץ מנספח ב', ב1 ותקנוני התכניות שנקראו מתיקיית התכניות) לא נקראו לעומק. לא נבדקו תנאים מיוחדים שעלולים להיות בהסכם
- בפרטי המכרז (details.json) הסכום SchumZchiya אינו 51% מערך הקרקע במגרשים 1015 (294,203 ש"ח), 205 (288,270 ש"ח) ו-518 (262,852 ש"ח), בניגוד לשאר המגרשים. לא נמצא הסבר, ולא השתמשתי בו
רוצים לבדוק מקדמים, שווי למ"ר והכרעות של שמאים מכריעים באזור?
שאלו את מכריעמכריע אינה אחראית למידע בעמוד
המידע רוכז ועובד ממסמכים ציבוריים לצורך התרשמות כללית בלבד, וייתכנו בו טעויות, השמטות או נתונים שהשתנו. חלק מהנתונים הם חישוב של מכריע ולא נתון רשמי.
הוא אינו ייעוץ, אינו שומה, אינו המלצה להשתתף או לא להשתתף במכרז ואינו המלצה על מחיר. הוא אינו מחליף בדיקה עצמאית של מסמכי המכרז, שמאי מקרקעין מוסמך ועורך דין.
המסמכים המחייבים הם חוברת המכרז, נספחיה ועדכוניה באתר רמ"י. השימוש במידע באחריות המשתמש בלבד, ומכריע אינה אחראית לכל החלטה, הפסד או נזק שייגרמו ממנו.
⌂
עוד במכריע
עוד על שיח דנון
- כל מכרזי רמ"י בשיח דנון: מכרזים פעילים, תוצאות ומחירי זכייה לאורך השנים והוצאות פיתוח.